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城市地产运营 ——创造城市土地价值 2006年2月 目录 公司背景与运营架构 城市地产运营理念 新江湾城地产运营过程详解 主要业绩 公司背景与运营架构 上海房屋销售集团 上海房屋销售(集团)有限公司成立于2000年7月，一直以来全面致力于打造中国房地产流通服务行业第一品牌。 公司经营领域从住宅到商铺、办公及至地产营销等细分市场的全方位发展，其经营方式从为开发商单一项目的代理服务到前期策划、售后服务及至战略联盟等高层次的合作关系深化。 其经营区域已经形成分别以上海、北京、武汉为中心的华东、华北、华中三大区域运行事业总部，并在北京、沈阳、天津、武汉、重庆、长沙、郑州、南京、福州、深圳及至香港等全国十三个城市建立子公司。 易居中国研究院 易居房地产研究院是由上海市社会科学界联合会主管，并经上海市社会团体管理局登记注册，具有法人实体地位的专业房地产研究机构。 研究院由上海相关高等院校的房地产专家、学者及著名企业家共同发起成立，并由中国房地产界知名专家、博士生导师张永岳教授亲自领衔主持。 研究院的宗旨是与国内外的同行们一起，致力于不断加强房地产业领域的重大理论和应用问题研究，持续推动房地产产学研一体化的发展，建立完善房地产研究的良性运作机制，切实促进上海乃至全国的房地产业持续健康发展 地产运营模式 地产运营模式 城市地产运营理念 地产运营概念 地产运营不能等同于一般的房产营销，是对成片城市土地的一种价值挖掘和实现的过程。 需要经过复杂的定位、包装和开发过程，来促进土地的价值体现。其综合性开发，包括概念开发、土地开发、功能开发、现象开发等，实现土地价值的提升，使之真正成为促进区域发展、进步，并能够不断满足消费者需求的地产商品的过程。 是土地作为不可再生的稀缺性资源最大化利用，不可或缺的必然过程。 作用和意义 对于政府： 发现土地价值，实现土地价值； 通过土地运营，实现城市功能升级； 实现土地的集约化利用； 实现土地的统一开发、统一出让，实现政府对土地和房地产市场的调控，规范房地产市场； 作用和意义 对于企业（二级开发商）： 理清土地与房地产开发的界面，规避拆迁、征地等过程中可能存在的风险； 缩短房地产开发流程，提高资金周转率； 地产运营过程中的开发和包装，完善了城区的功能配置，加快城区成熟速度； 作用和意义 对于百姓： 获得更好的房地产商品，满足不同层次的需求； 地产运营的相互关系 城市运营的主体是政府，是土地资源的垄断者，其主要目的是通过城市土地的合理化利用，实现城市功能的升级，并创造和谐城区，是地产运营这一环节的主要管理者和控制者。 百姓是地产运营的最终消费者，是房地产商品的最终买单者，其需求是地产运营主要考虑之一。 社会资源包括媒体、运动、文化、教育等各类功能，是地产运营概念实现的内涵和推进者。 房地产开发商是土地的直接购买者，也是消费者房产商品的中间制造者，因此其对地产运营理念的理解、接受最为重要。 地产运营中的各个环节，相互制约相互作用，百姓需求促进地产理念的产生，也反映房产商品的建设情况，最终反馈给媒体，并直接影响政府。 地产运营的4个环节 政府合作 规划设计 地产营销 土地整理 以上工作齐头并进，同步执行。 环节一：政府合作 获得土地运营权的形式： 1、土地储备 2、与政府合作开发 3、纯市场行为获得土地 环节一：政府合作 获得土地运营权的形式： 1、土地储备 目前仅市、区土地储备中心、城投公司等大型国有企业拥有统一征地、开发、储备土地的权力，是政府下属直属、体现政府意识的土地运营商。 环节一：政府合作 获得土地运营权的形式： 2、与政府合作开发 与政府机构进行合作，政府或其下属储备公司依然是土地的所有者，但是将土地运营权力通过市场化整合，与更加专业化或有实力的公司进行合作，并在土地运营收入方面进行合理化分配的一种模式。 环节一：政府合作 获得土地运营权的形式： 3、纯市场行为获得土地 通过市场招投标程序，获得大片城市土地，并通过土地开发，将开发完成的土地转让给二级开发商进行房产开发。 这一模式存在明显的政策壁垒和操作难度，首先房地产开发商只有投资超过25％才能进行项目转让，且转让主体只能为公司或股权，而且对于开发商，资金投入量大幅上升，因此操作难度较大。 环节一：政府合作 因此对于获得土地运营权的3种方式，“与政府合作开发”共同进行土地运营是最可行和合理的，对于企业而言，最主要优点在于：总体投资量减少。 至于，如何与政府合作，最好的方式是作为政府的操作部门，代表政府进行土地的整理和开发