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罗马假日公寓市场调查分析报告 一、厚街房地产状况 厚街镇经济发展名列东莞各镇三甲，但其房地产投资、开发、建设却没有能够“同步跟进”！ 只是进入新世纪，房地产发展才重新迈开前进的步子：香榭丽公寓、盛和花园、汇景银座等一批新老楼盘逐渐带旺房地产开发和投资市场。进入2003年下半年，各“持地观望”的发展商纷纷开始规划、开发。从2004年开始，厚街的房地产市场十分热闹！随着竞争的激烈，房地产消费、投资市场的启动并走向成熟，各发展商纷纷学习广州、深圳等地的房地产开发经验：邀请经验丰富的策划代理机构全程介入、给楼盘包装以新概念、在规划设计以及营销推广方面也必然不断推陈出新…… 新的房地产经营视野、新的开发理念、新的概念包装盘活、带旺了厚街房地产市场，2005年汇景银座的市场效果就是最好的证明！随着政府政策的支持、发展商经营开发理念的不断创新，这种局面不仅会继续，还会上演连台好戏。 二、厚街、莞城典型楼盘市场分析 调研说明： 原则： 重点收集厚街楼盘资料，结合实际情况进行市场分析； 参照莞城类型相似等具有参考价值楼盘个案相关指数、资料，为我项目自身优劣分析提供参考； 控制点： 发展商（物业管理）、楼盘规模、产品设计（规划、户型）和户型配比（主力户型）、销售情况（目标客户、价格、进度）等。 重点楼盘分析：香榭丽公寓、盛和花园、汇景银座?华府。 重点楼盘分析 香榭丽公寓　 1. 基本状况 ○ 地产商 发展商：东莞市东房住宅有限公司 物业管理：香榭丽物业管理有限公司（1.5元/㎡） ○ 地理位置 东莞市厚街镇体育路 ○ 基本经济技术指标 用地面积：15700㎡；建筑面积：54000㎡；容积率：3.35；绿化面积：5400㎡；绿化率：32%；实用率：81——83%；总户数：750户；商铺：46间。 ○ 规划、配套以及交楼标准 项目规划：一字排开的联体高层住宅； 主要配套：空中会所（餐饮、健身、泳池）、体育公园、市政配套（康乐南路）； 交楼标准：毛坯； ○ 开盘时间：03-04-28 ○ 交楼时间：04-06-31 ○ 项目档次：中档公寓型住宅 2.户型配比： 住宅： 一房 40——48㎡　　　16%； 二房 62——82㎡ 　 63%； 三房 80——124㎡ 　17%； 四房 110——120㎡ 4%； 商铺：　　 面积范围：78——145㎡（其中80㎡为主力户型，） 层高范围：8——9米（其中一楼面积5——6.24米，二楼面积3——3.7米） 3. 销售状况 ○ 客户群 本地人：70%； 外地人（白领）：30%；本地投资者中不乏教师、医生等新兴投资群体； ○ 销售状况 住宅：已售罄，一次性付款95折；银行按揭96折； 一期： 最低价：2630元/㎡；最高价：3200元/㎡；平均售价：2900元/㎡； 畅销户型：二房（73㎡）、三房（83㎡）； 二期： 最低价：2550元/㎡；最高价：3450元/㎡；平均售价：2900元/㎡； 畅销户型：三房（110㎡）、三房（82㎡）、二房（73㎡）； 三期： 最低价：2600元/㎡；最高价：3300元/㎡；平均售价：2950元/㎡； 畅销户型：南向单位、大单位； 目前二手房参考价格： 销售价格： 4000元/㎡—4200元/㎡ 租赁价格：2室1厅70 ㎡?1300 元东莞市盛和伟业房投资有限公司厚街镇区体育路与振华路交汇处876户。 ○　项目规划：由3栋26层和9栋17层高60-90米楼间距7000㎡的商业配套3.1米标准层高，每户拥有-3个4-8平米的超大景观露台，成为室内空间与室外自然环境的过渡带 2400㎡会所10项全智能安全体系，5642元/㎡；平均售价：4800元/㎡； 畅销户型：三房（138.25㎡）、四房（165㎡）、五房（301㎡）. 商铺： 销售价格：20000—30000元/㎡　 租赁价格：70元/㎡/月起 【小结】 盛和花园是盛和地产投资开发的第一个楼盘，定位较高，而且基本以大户型单位为主，这在中小户型比较畅销的厚街是比较少见的。 厚街的楼盘项目不多，也就是在这两年才开始有住宅地产项目，盛和花园不同于其他楼盘项目，其项目定位为高尚住宅，目标客户群为高档次、高品位、高文化的人群，由于地理位置优越及品质优良，单位面积价格要比厚街其他楼盘高一些。 汇景银座由6栋18层和7栋25-33层高层建筑组成，集合了二房、三房、四房的多种户型可供选择；平面和跃式的组合是项目重要的结构特色；空中花园的设计更加提高了小区的物业档次。约4万㎡的国际园林规划，有600㎡的室外游泳池，数百种风情万种的亚热带植物，户内有空中花园，超大阳台，观光电梯。（1）户户拥有良好的环境和景观住宅以流线型布局，栋与栋呈环抱半围合布置，中间以自然的园林景观为主体，活泼的水系为脉络，创造充满自