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房屋租赁法律问题研究 目录 内容摘要 2 一、房屋租赁的法律特征与性质研究 3 （一）房屋租赁的法律特征 3 （二）房屋租赁权的法律性质 4 二、房屋转租制法律问题研究 7 （一）合法转租的立法模式 7 （二）擅自转租的若干问题研究 9 结语 12 参考文献 14  内容摘要 在当今商品房价格飞涨的时代，房屋租赁对于出租人以及承租人都具有十分重要的意义。在我国租赁权无论是从法律规定、设定方式以及救济途径上来看都应当是一种债权请求权。在理清租赁权法律性质的基础上，针对房屋转租行为进行一定的分析、探讨，主要内容是在确定租赁权法律性质的基础上对于转租制度的相关立法模式及转租合同与原房屋租赁合同之间的关系问题进行探讨。 关键词：房屋租赁 租赁权 转租制度 房屋租赁行为是在现实生活中时常发生的一种法律行为，它以租赁合同规范租赁双方当事人的权利与义务。房屋租赁关系也是生活中十分常见的法律关系之一，目前全国各地的商品房屋价格涨幅惊人，据相关数据显示，至2010年6份全国许多城市商品房价涨幅均超过15%左右，而像北京、上海以及广州等地区的涨幅高达30%左右，实际上有的区域涨幅超过了35%。房价的上涨已经严重影响了国民经济的良性发展和人民生活的稳定，致使中央政府职能部门不得不出台了一系列调控楼市的措施。 我在本文中通过对实际生活的感受并运用文献资料研究方法，对房屋租赁的重要理论问题与租赁过程中十分常见和容易发生纠纷等两个重要问题进行了分析与探讨，并提出了我个的的见解与观点，本文共分为三部分，前一部分为基本理论的分析探讨，第二部分转租制度以及房屋租赁管理制度是对生活中常见的法律问题的探讨。 一、房屋租赁的法律特征与性质研究 在本文的第一部分重点介绍与分析房屋租赁问题的两个基本理论，即房屋租赁的基本概念以及其法律特征问题，为下文对租赁权法律性质及转租制度打下基础。 对于房屋租赁概念的理解，需要对房屋进行分析，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）的规定“本法所称的房屋，是指土地上到的房屋等建筑物及构筑物。”可见，在我国同世界大多数国家一样是将房屋作为一项重要的不动产来管理的。 （一）房屋租赁的法律特征 通过对房屋租赁概念的界定并结合学者对于房屋租赁的研究，认为在我国房屋租赁具有以下法律特征： 首先，房屋租赁行为是一种民事法律行为，它受相关民事法律的调整。我国的《民法通则》《合同法》以及《物权法》等法律都对房屋租赁行为作出了规定；房租租赁的目的在于实现对房屋的占有、使用及收益，以实现房屋的使用价值和经济价值。 其次，房屋租赁是一种双务的有偿法律行为，房屋租赁行为表现为房屋租赁合同，通过合同的形式确定双方的权利义务关系；房屋租赁的标的物是特定物。房屋作为一种不动产，是房屋租赁法律关系中租赁双方权利义务指向的对象。 再次，房屋租赁的结果并不导致房屋所有权的转移。房屋租赁法律行为中，“出租人转移了房屋的占有权和使用权，但未转移所有权；而房屋的承租人则是通过缴纳一定的房租来获得房屋的占有权与使用权；”因为出租人并未转移房屋的所有权，因此房屋租赁具有一定的期限性，这一期限是出租人与承租人权利义务开始与终止的界限，也是区分责任的时间依据。 最后，房屋租赁是一种要式法律行为。作为一种重要的民事法律行为，为了防止出现纠纷时难以取证，以致无法准确地界定责任的情况，从我国《城市房地产管理法》第53条规定可知，对房屋租赁必须按照法律规定的形式和履行中，可以看出房屋租赁是一种要式的法律行为。 （二）房屋租赁权的法律性质 在上文中，简单地介绍了房屋租赁的概念及其法律特征，在这一部分我将在国内外学术研究的基础上，对租赁权的法律性质进行一定的分析与探讨。 根据学界的通说，房屋租赁权又称房屋的使用收益权，是指承租人依照房屋租赁合同，在房屋交付后对其享有的以使用、收益为目的地权利的总称。从中可以看出，房屋租赁权是以对房屋的占有为前提的。对于房屋租赁权究竟源于合法占有，还是仅限于所有权，不同的国家有着不同的立法例。但大多数国家将房屋租赁权的权源界定为合法占有，如法国、德国以及日本等大陆法系国家。下面，我对租赁权性质的相关争论进行分析，并提出我个人的一些观点。 1.有关房屋租赁权性质的争论 对于房屋租赁权法律性质，理论界主要有债权说、物权说、租赁权物权化说等。按照大陆法系传统民法的理论，财产权利分为物权和债权两大部分。物权是直接支配物、直接享受物的利益并排除他人干涉的权利。物权的本质在于将特定的物归属于特定的主体，具有绝对的排他性。债的关系是特定人之间请求特定给付的法律关系，债权属于相对权，债权人基于债的关系仅得对相对方当事人主张权利，不得对抗第三人。物权化是指法律为保护特定债权人的利益，设有特别规定使债权物权化，其实质在于通过限制物权人的处分权，