欧雅生活广场可研报告汇.doc

一、 项目概况 1.1 项目简介 1.1.1项目名称：欧雅生活广场项目 1.1.2项目承办单位：台州市路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限公司 1.1.3项目定位：高品位、多功能、优服务，高效、舒适为一体的家居卫浴生活博览中心。 1.1.4项目规划选址原则： 1）符合地区土地利用规划和城市总体规划及上层次规划； 2）周边的城市公共服务（市政）设施能够提供足够的消费条件和配套支撑； 3) 有便利的市场以满足居民消费、出行的需要； 4）在城市空间上能够进一步提升周边的整体环境。 1.1.5项目选址：根据台州市和路桥区的城市总体规划和土地利用规划、台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划，欧雅生活广场项目位于北环线与银安街西南角地块，东至银安街(规划宽度26m)，南至纬三路(规划宽度18m)，西至规划道路(规划宽度18m)，北至北环线(规划宽度50m) (详见附图1）。 有关规划用地批复见台规条（2010）40004号文件，项目规划总用地108.414亩（72,276㎡），其中商铺、市场区规划用地78.414亩（52,276㎡）。 1.1.6项目主要技术经济指标 项目规划总面积78.414亩（52,276㎡） 规划建设用地面积66.3285亩（44,219㎡） 市政带征绿化用地面积4.3725亩（2,915㎡） 市政带征道路用地面积7.713亩（5,142㎡） 建筑占地面积 26,590㎡ 道路面积（其中代征道路面积5,142㎡）16,231㎡ 绿地面积 9,455㎡ 建筑密度 60% 容积率 1.99 绿地率 21.38% 总建筑面积106,627㎡(含地下室建筑面积18,763㎡)，其中欧雅生活广场市场用房88,176㎡(含地下室建筑面积18,763㎡)，商铺18,451㎡。 设置机动车停车泊位626个，其中地面临时停车位220个，地下停车位406个（其中市场地下停车位406个）。 1.1.7项目建设总投资：25,628万元，其中固定资产（不包括土地使用权）投资22,881.94万元。 1.1.8项目建设期24个月 1.1.9项目承办单位概况：台州市路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限公司 台州市路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限公司成立于2011年1月13日，由台州市路桥新时代投资有限公司和台州市路桥博众置业有限公司共同投资组建。公司实行董事会领导下的总经理负责制，张正茂任总经理，机构分设办公室、财务部、工程部、销售部等部门，公司注册资本10,000万元，法定代表人林华友，企业法人营业执照上登记的公司经营范围为市场开发、物业管理、实业投资、房地产开发经营。公司于2011年2月申报并办理房地产开发资质，目前公司运转正常。 1.2 项目编制依据 1）《中华人民共和国城乡规划法》； 2）《城市规划编制办法》及实施细则； 3）《台州市路桥区分区规划(2004-2020)》； 4）《台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划》； 5）《台州市路桥区产业布局研究》； 6）《台州城市商贸设施与业态发展规划》（2011-2020年）； 7）《台州市住房建设规划（2008—2012）》； 8）《城市居住规划设计规范》(GB50180-93)； 9）台州市建设规划局《关于国有土地出让地块北环线与银安街西南角地块建设项目规划条件的通知》（台规条[2010]40004号）； 10）国家、省市有关城市规划技术标准、技术规范。 1.3 项目研究范围 （1）进行市场调查分析和市场预测，确定欧雅生活广场的建设规模。 （2）市场工程系统消耗量及供应方式的确定。 （3）消防设施、劳动安全等方案的确定。 （4）进行投资估算和财务评价。 1.4 研究结论 1.4.1本项目属商业项目。 1.4.2根据台州市和路桥区的城市总体规划和土地利用规划、台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划等有关规定，本项目符合国家的产业政策。 1.4.3通过财务评价，本项目有良好的经济效益。 1.4.4从技术、经济、社会、环境、财务评价等各方面分析，认为本项目是可行的。 主要财务指标如下： 项目建设背景和必要性 2.1 路桥专业市场发展状况及政府政策支持力度 专业市场是路桥商贸经济的重要组成部分，是推动路桥经济发展和构建区域经济竞争力的强大力量。近年来，在全国各专业市场蓬勃兴起，新的流通业态不断发展的大背景下，路桥区专业市场逐渐呈现出前进步伐趋缓，市场先发优势和体制落差等