房地产估价抵押评估--继教.pptVIP

房地产估价师继续教育培训 第一部分 在建工程抵押评估案例分析 第一章 估价项目情况简介 估价对象为××花园1幢、2幢、6－9幢部分在建工程，该项目东临××花园，南临花神美境，西至××路，北至×××路，区域内有××路、××路、宁南路等交通型主干道，道路等级较高，道路通达度较好。附近有26路、46路、99路、112路、120路等多条公交线路经过，公共交通非常便捷。估价对象所在区域的供水、供电、供气、电讯等基础配套设施完善，且周边的超市、 银行、商场、学校、公园等生活配套设施较齐全，估价对象紧邻花神湖，靠近雨花台风景区，周边环境优美，是较理想的居住场所。 第一部分 在建工程抵押评估案例分析 第一部分 在建工程抵押评估案例分析 1、估价对象土地权益状况 委托方××有限公司于2007年06月01日以有偿方式取得估价对象国有出让土地使用权，并于2007年10月10日领取了国有土地使用证，权证编号为××国用（××）第××号，登记土地使用者为××有限公司，地号14101440021，登记用途为住宅、其他，登记面积29451.2㎡，使用权类型为国有出让，出让起始日期为2007年06月01日，出让年限为法定最高年限。住宅70年-----商业40年--。以上证载内容所规定的权限未发生变更，沿用至今。 第一部分 在建工程抵押评估案例分析 2、估价对象的规划设计 ××花园，位于××新区花神湖畔，占地约3万平方米，总建筑面积约7万平方米，绿化率37%，住宅层高2.9米，是××市主城区最后的城市美湖——花神湖畔最后的住宅项目。小区由9幢小高层、高层板式住宅、1幢酒店式公寓、4200平方米临街商业组成。另外，项目配建一个2500平方米的××新区公交终点站。小区与花神湖隔路相望，周边绿树环绕，自然景观较好。 ××花园现代简约的建筑形态，户型面积以78㎡二房和98㎡、118㎡三房为主，户户朝南、全明设计，1.8米超大飘窗，家家都有好阳光，户户都有好景观。 第一部分 在建工程抵押评估案例分析 3、估价对象的建设现状 本次委估范围为××花园1幢、2幢、6－9幢部分在建工程，已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，委估在建工程的总建筑面积为21800.97平方米，规划设计用途为住宅、商业。具体委估范围如下： （1）住宅部分工程进度为：01幢主体结构已建至第五层，02幢主体结构已建至第八层，06幢主体结构已建至第七层，07-09幢主体结构已建至第八层； （2）商业部分工程进度为：01、02幢主体结构已建至一层，其中01幢部分商业用房正在进行柱及顶的钢筋绑扎及支模工作。 估价对象主体结构均为现浇钢筋混凝土，内墙为加气混凝土砌块，工程现状为室内地面水泥砂浆初步粉刷，建筑内部水、电设施等管道孔洞已预留，电梯等设备安装工程，内外墙砌筑工程、外墙装修工程、门窗安装等工程尚未开始进行，根据委估方提供的工程进度，约于08年12月全部主体结构封顶。 第一部分 在建工程抵押评估案例分析 三、估价目的 为确定该在建工程的抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 第二章 估价报告制作过程 一、理顺估价程序 自接受估价委托至完成估价报告期间，按下列程序进行估价，每个环节层层相扣： （1）明确估价基本事项； （2）拟定估价作业方案； （3）搜集估价所需资料； （4）实地查勘估价对象； （5）选定估价方法计算； （6）确定估价结果； （7）撰写估价报告； （8）估价资料归档。 第二章 估价报告制作过程 二、制作过程具体说明 （一）明确估价基本事项 在明确估价基本事项时需与委托方共同商议，并征得委托方认可。基本事项如下： 1、明确估价目的及对应的价格类型。同一房地产因估价目的不同，影响着价格类型、估价作业方案的拟定、估价方法的选择和估价结果。 需特别注意的是：法定抵押权优先于约定抵押权。 第二章 估价报告制作过程 2、明确估价时点。 本评估报告涉及两个价格类型，市场价值与抵押价值的估价时点均设定为抵押权设定时的时点，即同一时点不同地价内涵的两个价值。前者是公开市场上最可能形成的价格；后者是抵押权人（银行）所需的净值。 第二章 估价报告制作过程 3、明确估价对象。 其实质是明确估价对象的价值内涵与评估范围，这关系到之后估价作业方案的拟定等。 第二章 估价报告制作过程 3.1 明确估价对象的价值内涵。 即是单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 故本次评估在建工程内涵指的是正在施工但未完工，或已完工但未领取房屋所有权证的工程项目，即是对在建工程的合法土地使用权、前期工程款投入、在建工程形象进度（主要划分为结构在施工、结构封顶及准备验收几个阶段）等情况进行综合评估作价