西安浐河300亩.pptVIP

富祥浐河滨水住宅项目 开发策略（1） DEVELOPMENT STRATEGY 地块感受SITE DEEP EXPERIENCE 序 语 PREFACE 2004 富祥地产西安起航 2004,富祥地产先锋项目正式下水启航！加入西安主流地产战场角逐 操作标的 ——西安城市地产的明星项目 ——主题滨河小镇：占地300亩 富祥浐河项目启动 项目 项目具有一定规模,地块肌理丰富,水,路,河,桥,林等,使本项目规划空间较为宽阔,易于项目整合操作,从而有可能使项目市场抗跌性强,市场风险降低,并同步实现诸多复合价值:商业,品牌,社会等。 企业 以秦建公司的先进地区开发经验，使得该楼盘具备高端操作的条件,同时具备模式创新的基础,由于规模,成本,操作的要求等因素使该项目在经营上面临诸多挑战:思想力,经营力,人力,设计力,推广力等等。 秦建浐河项目启动 操作者 项目的高端运营,要求操作者整合资源的深度和广度要高,尤其对于深度管理和经营等软性资源的整合. 对地产公司的专业要求也很高,公司整体(人员,战略,资源储备等)必须随着项目上台阶,否则操作很难到位。 战略 思路决定出路,什么样的人干什么样的事,面对如此富有挑战性的项目,一群优秀的人,一批智慧的大脑,共同添柴火才旺.故前期多轮的策略性探讨是必须的。 项目简述 PROJECT SUMMARIZE 项目交通比较便利，但距离城市中心较远 地块周边目前配套极不成熟，但浐河片区开始启动 拥有优美的自然水景资源 项目周边诸侯各地，未来竞争激烈 国内宏观背景 宏观经济持续向好，经济形势向更好的方向发展，中国经济已经进入一个新的增长周期； 房地产市场潜在需求增大，有效需求与有效供给矛盾突出。 西安市经济与房地产业宏观研判 西安近年来宏观经济走势良好 WTO与西部大开发的双重作用下西安消费及投资空间趋于利好 人口和人均收入增长迅速，西安市房地产总体市场颇具规模，市场潜力巨大 供求分析 据了解，2003年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入的居民。 西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25㎡。 考虑人口增长因素，平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求。因此，西安市房地产市场潜力巨大。 西安房地产市场特征及趋势研判 西安的城市化进城加快，房地产开发在东、西、南、北、中个版块显现出全面开发的局面。 城市南、北方向仍然是房地产市场开发的主力阵地，曲江版块将成为2004年房地产市场新的热点。 市场供应量大于成交量，同类产品竞争激烈，个性化产品才能更具有市场竞争力 西安各区域板块楼盘档次差异明显，成熟繁华区域依旧是置业投资焦点，郊区大盘异军突起 西安市商品房价格总体平稳，准高端市场面临困境 西安市地产总体市场发展水平相对落后，市场急需引入专业化的操作模式 品牌和服务将是未来竞争的焦点 东郊房地产（住宅）趋势 性价比将是竞争的最主要指标。缺乏性价比优秀的中端产品。 教育产业和水平相对西安其他片区较低，城市配套发展不平衡。 购房主力趋于职业化，工薪化。 规模化、个性化、多元化小区将领导近期置业潮流。 面积向舒适化发展，多厅室结构的房型成为开发主流。 多层、小高层物业受消费者青睐。 生活配套和休闲配套越来越受重视。 售后和物业服务需求将会逐渐成为今后住宅物业服务中不可或缺的部分。 项目借鉴 城市向东的发展趋势不明显，不是西安市民置业方向首选，项目开发主要仍需依靠本片区居民消化。 项目周边配套尚不成熟，浐河片区人气不足，尚不具备开发高端住宅的条件 浐河片区诸侯圈地，浐河板块升温趋势明显,水景住宅仍是西安稀缺物业,项目存在很大机会 未来的竞争将十分激烈,借力打力才是上策,跟随大盘借势营销将事半功倍 浐河景观将不是唯一和稀缺的，项目主题需另辟蹊径。 项目定位研究 PROJECT MARKET TARGET 项目镜鉴工程 Mirrors ----国内、外类比项目研究 国内类比项目1 国内类比项目2 国内类比项目3 国内类比项目4 国内类比项目4 国内类比项目4 国内类比项目5 波托非诺 国内类比项目5 波托非诺 国内类比项目5 波托非诺 广厦 水岸东方 广厦 水岸东方 广厦 水岸东方 国外类比项目1 国外类比项目2 国外类比项目3 项目产品定位研究 市场需求调研 为了充分了解市场