2010年房地产上半年总结及下半年展望.pptVIP

通过将百城6月价格与2008年GDP和人均GDP进行相关分析发现，百城价格与GDP的相关系数为0.72，高于与人均GDP的相关系数（0.51）。 从右边散点图中可以看出，价格与GDP呈正相关性，而价格与人均GDP的散点分布则较为杂乱（如东营和鄂尔多斯，人均GDP超过10万元，但当地房价只处于4000-5000元/平方米的水平）。这或许主要是由于在中国房地产市场目前所处的阶段，GDP相对于人均GDP而言，更能反映当地的经济综合实力、居民购买力、常住人口规模以及货币流动性等因素。 GDP位居百城前列的上海、北京、广州、天津和苏州，房价排名靠前。值得注意的是，虽然三亚的GDP处于百城末位，但由于当地稀缺的自然风光和强大的市场辐射力，房价明显高于其他二三线城市。 图：百城10年6月房价与2008年城市GDP 数据来源：CREIS中指数据、 图：百城10年6月房价与2008年人均GDP * 图：百城10年6月价格与2008年市辖区人口 数据来源：CREIS中指数据、 数据显示，百城房价与市区人口的相关系数为0.61，显著高于房价与城市总常住人口的相关系数（0.35）。上海、北京、广州和天津的房价处于百城前列，当地的市区人口也明显高于多数其他城市，如2008年上海、北京的市区人口为1807万和1590万；广州和天津分别为881万和994万，而同期百城辖区人口中位数约为150万。不过值得关注的是，与其高达1484万人的辖区人口相比，重庆是房价明显偏低。 * 政策走势预判：房地产调控已进入效果观察期，短期内中央和地方出台更严政策可能性较小。 市场走势预判：观望情绪难以很快缓解，更多企业可能在三季度主动调价，市场态势将从“量跌价滞”转变为“调价促量” * 房地产业作为国民经济的重要支柱产业和社会各方面高度关注的民生行业，在此前、今年或今后都将在国家加强和改善房地产调控中发展。同时，企业在经历了2007-2010上半年的市场跌宕起伏后，也进一步认识到理性发展的重要性。企业只有理性发展，因势利导、待机守时，在理性把握成长速度与稳健经营的基础上，抓住市场机遇平稳发展，由此而利于不败之地。 * 详情请查询 * 谢谢聆听！ * * * 通过中指调查发现：消费者观望情绪浓厚，国家宏观政策不发生转变的情况下，消费者预期也不会发生改变。 清华大学社会学教授孙立平《置业时代的需求锁闭》 * 2010年4月房地产新政出台后，代表性房企5月的销售额均出现了不同程度的下滑，其中万科、保利地产单月销售额同比下降20%左右，富力地产和绿城的销售额同比下滑更加明显。 2010年4月17日房地产新政后，代表性房企先后通过调整产品供应结构和实施优惠价格策略等促进销售，5月商品房销售均价明显下降，其中，中海地产销售均价环比下降逾3成，万科、保利地产、富力地产销售均价环比也均下降10%以上。 数据来源：中国房地产TOP10研究组整理 图：2010年上半年代表房企月度销售额及其同比变化 图：2010年1-5月代表房企商品房销售价格变化情况 * 2010年上半年，房地产企业资金来源发生结构变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比逐步上升，企业资金压力日益明显。 2010年，房地产企业获得银行授信的额度也在大大降低。2010年1-6月，仅有北京金隅、恒盛地产、首创置业、云南城投几家房地产企业获得银行授信，且总金额合计不超过500亿元。2010年4月“房地产新政”出台后未见有房地产企业公布获得银行大额授信。 * IPO融资难度加大，截至2010年6月，仅有中骏置业一家房地产企业于2月成功在港上市，太古地产宣布搁置原定5月14日进行的200亿港元IPO计划；国内A股本年未有房地产公司获批上市。 再融资受阻5月12日，招商地产因股价跌破增发价而宣布撤销非公开发行股票方案，成为本年以来撤销增发提案的第一家房地产上市公司。据统计，截至2010年6月30日，招商地产、金地集团、北京城建等今年以来公布增发预案的企业，股价已全部跌破拟增发价格，而其他企业的再融资方案也迟迟未能获批，上市房企再融资难度明显加大。 * 在银行信贷融资受阻和资本市场融资难度加大的情况下，房地产企业积极拓展多元化渠道融资，票据、信托、基金等得到更多使用。2010年以来，雅居乐、金地、龙湖等大型房地产企业积极拓展优先票据、资金募集等多种渠道融资，同时信托这一融资渠道越来越受到房企的青睐。近期，中华企业、福星股份等企业纷纷借道信托完成融资。 * 2010年上半年，尤其是新政后，多数房地产企业拿地由激进变谨慎，丰富土地储备的区域布局和产品结构 * 在国家宏观调控的大趋势下，企业无论是从销售端还是融资端都面临了极大的挑战。对此，理性的房地产企业积极灵活应对，