成都龙城一号的项目分析.docVIP

“龙城一号”项目分析 一、市场宏观环境状况 1 1、宏观市场背景 1 2、调控政策环境与金融政策 2 3、经济环境 2 二、区域环境分析 3 1、龙泉驿区房地产市场状况 3 （1）基本概况 3 （2）龙泉驿区房地产市场状况 4 三、项目定位 5 1、项目总体情况分析 5 2、SWOT分析 7 （1）龙城一号项目优劣势 7 （2）项目核心竞争力分析 8 (3）项目定位分析 8 3、客户定位分析 9 4、价格分析 10 5、综合分析 11 四、区域房地产市场未来发展趋势分析 11 1、 发展空间和机会 11 2、未来区域房地产的发展策略 11 一、市场宏观环境状况 1、宏观市场背景 进入21世纪后，我国城市化步伐加快，房地产业呈现高速发展态势，城市地价、房价持续上涨。至2014年，我国经济发展过热、房价上涨过快、流通性过剩、通胀预期也日趋明显，因此国家宏观调控也跟随而至。 2014年特别是上半年密集出台了一系列土地、金融、税收、行政手段等调控政策，而房地产行业更是这轮调控的重点行业之一，通过收缩银根、控制银行流动资金规模、提高首付门槛，上调资本金比例和利率、调整房地产交易税费、加大保障性住房的建设等组合手段，抑制了房地产的投资投机需求。2014年下半年持续的宏观紧缩政策在下半年立马掉头，中央为了“保增长”，决定实施宽松的货币政策，并针对房地产行业，出台了一系列优惠支持政策。消费者在2014年上半年受到抑制的购房需求，被激发起来，导致房价逐月上涨，使购房需求迅速增加。 2、调控政策环境与金融政策 表一：2014年房地产行业主要政策 时间 政策名称 发布部门 主要内容和评述 2014.3.13 总理答记者问“双向调控” 李克强总理 根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。推进公租房等保障性住房建设。对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场也是要因城因地进行分类调控，抑制投机性增长需求，重在建立长效机制，促进房地产市场健康发展。 2014.3．30 地产股融资再开闸 证监会 中茵股份、绿地集团再融资申请获批，这将直接优化房企的资产负债结构。 2014.4.22 央行定向降准 央行 中国人民银行公布，自2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。 2014．5.4 地方政府放松限购 地方政府 南宁等地方城市开始陆续放松限购 2014.6.6 大力支持首套住房需求 银监会 银监会答记者问时：继续差别化房贷政策，并首提大力支持首套房需求。 2014.6.11 地方政府取消限购 地方政府 沈阳、济南、呼和浩特等多地政府逐步取消限购政策。 2014.9 继取消限购后地方政府的救市刺激措施 地方政府 四川、福建等地政府出台一系列的救市措施。内容涉及首套房贷款利率优惠，放松首套房认定，公积金贷款，财政补贴等。 2014．10.1 二套房贷放宽 央行 央行和银监会放松二套房贷，中央对房地产市场政策彻底转向。 2014.10.29 稳定住房消费 国务院商务会议 政府层面首提：稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件，房地产市场得到政策支持 2014.11.21 降息 央行 央行两年来首次降息 3、经济环境 （1）固定资产投资 2014年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）451068亿元，同比名义增长15.8%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。从环比速度看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.02%。 固定资产投资增速略有回落，一是因为今年以来房地产市场降温明显，房地产开发企业存在较强的观望心态，投资活动更趋谨慎。初步计算，因1-7月份房地产投资增速回落影响全部投资增速回落0.1个百分点左右。 GDP增速为7.3%，经济刺激性政策初见成效，但是还要慎防风险。这是经济结构调整的结果。应该抓住时机，促进经济转型升级。房地产行业也应该抓住机会，逐步转变发展方式，实现价值的提升。 二、区域环境分析 1、龙泉驿区房地产市场状况 （一）基本概况 龙泉驿区是成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都东部主城区，被誉为镶嵌在巴蜀大地的一颗璀璨明珠。全区幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处、8个乡镇，人口57万。 龙泉驿区位优势突出，交通四通八达。区政府所在地距成都市中心约13公里，距双流国际机场约28公里，为蓉城城东门户，居川渝要津，是成渝经济走廊的桥头堡。东大街东延线、成龙大道等五条大道与成都市中心紧密相连，成渝高速、成南高速、成渝铁路、成昆铁路穿境而过，