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1
【 联东上海项目市场/定位策略探讨 】
整合部门: 营销中心市场部
时间版本: 1.0 (2010.11.17)
2
Contents
1st:本体研究
2nd:市场环境
3rd:项目定位
3
The 1st step
本体金山区域/地块、周边市场研究
4
项目位于上海市11大新城之一金山区-新金山工业区。
金山位于上海市西南,杭州湾北岸。处于沪、杭、周山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。
区内已形成“两横三纵”高速公路网。杭州湾跨海大桥建成后,金山成为浙江快速进入上海的桥头堡。形成上海西南门户。
项目地理位置
金山整体发展正处于上升期
5
上海化学工业区:市级工业园区,规划面积29.4平方公里,主导化学原料及化学制品制造业,产业集聚已十分明显,也是金山诸多产业园区中工业产值最高的园区
金山北部工业区:主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业
金山北部工业区:主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业
金山中部工业区:主要发展机械电子、汽车零部件及家纺等产业
上海精细化工产业园区:规划面积10平方公里,主要发展石油化工,精细化工,有机化学新材料等产业
金山工业区:
市级工业园区,规划面积58平方公里,重点发展先进装备及电子信息、生物医药、新能源及环保、新材料、食品加工等五大支柱产业
项目区位
6
以莘奉金高速为界,南部为金山新城中心(行政中心、化学工业区),北部为新的金山工业区。
项目位于金山工业区,距离绕城高速3公里,沈海高速入口1公里,沪金高速入口6公里。
与市区联系较弱,游离于热点集中区以外,在区位无明显配套支撑情况下,产品自成一体成为重中之重。
项目区位
7
优势
劣势
规模优势:1500亩规模带来自我中心化的可能性;
路网发达:地块周边“二横三纵”交通路网,对外通达方便;
区位劣势:地块距市内50公里,区行政中心10公里,属城市边缘地带,与主城区较远。
区域成熟度差:地块周边主要为生产工厂、村庄为主,区域缺乏商业、商务氛围。
项目优劣势
8
The 2rd step
市场市场环境研究&典型性区域案例分析
金山:
①复地.金石湾
②上置海景大厦
③长三角物流中心
④上海服装机械城
宝山区域:
①印象.钢领
松江区域:
①财富兴园
②大业领地
③企业财富公馆
浦东:
①创研智造
②总部湾
③医谷现代商务园
闵行区域:
①浦江智谷
②总部1号
③万科Vmo
9
总部&研发类项目分布
概况:总面积:60万,一期8.2万,容积率:1.1 ,含7栋独栋办公及一栋5A写字楼;独栋面积区间:2100-5700㎡,写字楼单层1300㎡(共18层);
金山区内唯一一家独栋办公产品,园区品质比较高,政府支持力度大(入驻企业可享受5年的税收优惠政策,营业税、增值税、企业所得税,地方财力全部返还);
现销售均价 7000元,租赁均价 1.5元/天·平米,今年6月开盘至今已销售3栋(标蓝的三栋),共1.1万平米,面积均在3000-4000平米间,;
据了解,由于多数客户需求面积较小,一期的独栋已分层出售,最小面积900平米,项目二期产品打算重新定位,减小单体面积;
复地. 金石湾
一期
二期
10
上置海景大厦
贵宾室
概况:项目位于金山新城,占地0.8万,建面2.6万,容积率:3.20,共31层,每层1200平米,层高4米;
金山区最高档的5A写字楼,紧邻金山城市沙滩,可三面观海;
2010-04-27开盘,均价一直保持在16000元,区域写字楼均价在12000元左右;
据了解,项目自开盘以来销售情况不佳,近两个月开始好转,多数客户是浙江温州投资客,且相对集中在化工行业;
11
山鑫城市广场
概况:占地2.4万,建面6万,底层为商铺, 5-10层为写字楼;
2007-11-2开盘,商铺1500元,去年年底售罄,写字楼12000元(8月份以前9800元),现剩余很少房源;
长三角物流中心
概况:位于金山区亭林镇,商业用地,占地1000多亩,规划建面50万;
商贸集散地规划:分商贸交易区、商务会展区、仓储物流区;
据了解,一期均是“商铺+住宅”的户型(底层是46平米的商铺,2—5层是96平米的纯住宅户型),捆绑式销售,价格5500元,二期写字楼尚未开工,产业集聚不明显,招商对行业无要求
上海电器城 与长三角物流中心类似,以居住及底商为主,底商基本经营电器类产品,但未形成规模;
上海服装机械城 均是1—3层捆绑销售的户型,但用做商业的居多,已形成较大规模的产业集聚;
金山区项目汇总
项目名称
区域
用地属性
产品属性
产品用途
租赁单价
销售单价
占地
建面
备注
销售情况
复地金石湾
新城
工业用地
独栋、写字楼
研发办公
1
6500
57万
60万
9幢独栋办公楼、 2幢18层高层办公楼
2010-06-01开盘
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