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上海金山项目策略.ppt

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1 【 联东上海项目市场/定位策略探讨 】 整合部门: 营销中心市场部 时间版本: 1.0 (2010.11.17) 2 Contents 1st:本体研究 2nd:市场环境 3rd:项目定位 3 The 1st step 本体金山区域/地块、周边市场研究 4 项目位于上海市11大新城之一金山区-新金山工业区。 金山位于上海市西南,杭州湾北岸。处于沪、杭、周山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。 区内已形成“两横三纵”高速公路网。杭州湾跨海大桥建成后,金山成为浙江快速进入上海的桥头堡。形成上海西南门户。 项目地理位置 金山整体发展正处于上升期 5 上海化学工业区:市级工业园区,规划面积29.4平方公里,主导化学原料及化学制品制造业,产业集聚已十分明显,也是金山诸多产业园区中工业产值最高的园区 金山北部工业区:主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业 金山北部工业区:主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业 金山中部工业区:主要发展机械电子、汽车零部件及家纺等产业 上海精细化工产业园区:规划面积10平方公里,主要发展石油化工,精细化工,有机化学新材料等产业 金山工业区: 市级工业园区,规划面积58平方公里,重点发展先进装备及电子信息、生物医药、新能源及环保、新材料、食品加工等五大支柱产业 项目区位 6 以莘奉金高速为界,南部为金山新城中心(行政中心、化学工业区),北部为新的金山工业区。 项目位于金山工业区,距离绕城高速3公里,沈海高速入口1公里,沪金高速入口6公里。 与市区联系较弱,游离于热点集中区以外,在区位无明显配套支撑情况下,产品自成一体成为重中之重。 项目区位 7 优势 劣势 规模优势:1500亩规模带来自我中心化的可能性; 路网发达:地块周边“二横三纵”交通路网,对外通达方便; 区位劣势:地块距市内50公里,区行政中心10公里,属城市边缘地带,与主城区较远。 区域成熟度差:地块周边主要为生产工厂、村庄为主,区域缺乏商业、商务氛围。 项目优劣势 8 The 2rd step 市场市场环境研究&典型性区域案例分析 金山: ①复地.金石湾 ②上置海景大厦 ③长三角物流中心 ④上海服装机械城 宝山区域: ①印象.钢领 松江区域: ①财富兴园 ②大业领地 ③企业财富公馆 浦东: ①创研智造 ②总部湾 ③医谷现代商务园 闵行区域: ①浦江智谷 ②总部1号 ③万科Vmo 9 总部&研发类项目分布 概况:总面积:60万,一期8.2万,容积率:1.1 ,含7栋独栋办公及一栋5A写字楼;独栋面积区间:2100-5700㎡,写字楼单层1300㎡(共18层); 金山区内唯一一家独栋办公产品,园区品质比较高,政府支持力度大(入驻企业可享受5年的税收优惠政策,营业税、增值税、企业所得税,地方财力全部返还); 现销售均价 7000元,租赁均价 1.5元/天·平米,今年6月开盘至今已销售3栋(标蓝的三栋),共1.1万平米,面积均在3000-4000平米间,; 据了解,由于多数客户需求面积较小,一期的独栋已分层出售,最小面积900平米,项目二期产品打算重新定位,减小单体面积; 复地. 金石湾 一期 二期 10 上置海景大厦 贵宾室 概况:项目位于金山新城,占地0.8万,建面2.6万,容积率:3.20,共31层,每层1200平米,层高4米; 金山区最高档的5A写字楼,紧邻金山城市沙滩,可三面观海; 2010-04-27开盘,均价一直保持在16000元,区域写字楼均价在12000元左右; 据了解,项目自开盘以来销售情况不佳,近两个月开始好转,多数客户是浙江温州投资客,且相对集中在化工行业; 11 山鑫城市广场 概况:占地2.4万,建面6万,底层为商铺, 5-10层为写字楼; 2007-11-2开盘,商铺1500元,去年年底售罄,写字楼12000元(8月份以前9800元),现剩余很少房源; 长三角物流中心 概况:位于金山区亭林镇,商业用地,占地1000多亩,规划建面50万; 商贸集散地规划:分商贸交易区、商务会展区、仓储物流区; 据了解,一期均是“商铺+住宅”的户型(底层是46平米的商铺,2—5层是96平米的纯住宅户型),捆绑式销售,价格5500元,二期写字楼尚未开工,产业集聚不明显,招商对行业无要求 上海电器城 与长三角物流中心类似,以居住及底商为主,底商基本经营电器类产品,但未形成规模; 上海服装机械城 均是1—3层捆绑销售的户型,但用做商业的居多,已形成较大规模的产业集聚; 金山区项目汇总 项目名称 区域 用地属性 产品属性 产品用途 租赁单价 销售单价 占地 建面 备注 销售情况 复地金石湾 新城 工业用地 独栋、写字楼 研发办公 1 6500 57万 60万 9幢独栋办公楼、 2幢18层高层办公楼 2010-06-01开盘

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