上海金山项目策略.ppt

1 【 联东上海项目市场/定位策略探讨 】 整合部门: 营销中心市场部 时间版本: 1.0 (2010.11.17) 2 Contents 1st:本体研究 2nd:市场环境 3rd:项目定位 3 The 1st step 本体金山区域／地块、周边市场研究 4 项目位于上海市11大新城之一金山区－新金山工业区。 金山位于上海市西南，杭州湾北岸。处于沪、杭、周山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。 区内已形成“两横三纵”高速公路网。杭州湾跨海大桥建成后，金山成为浙江快速进入上海的桥头堡。形成上海西南门户。 项目地理位置 金山整体发展正处于上升期 5 上海化学工业区：市级工业园区，规划面积29.4平方公里，主导化学原料及化学制品制造业，产业集聚已十分明显，也是金山诸多产业园区中工业产值最高的园区 金山北部工业区：主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业 金山北部工业区：主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业 金山中部工业区：主要发展机械电子、汽车零部件及家纺等产业 上海精细化工产业园区：规划面积10平方公里，主要发展石油化工，精细化工，有机化学新材料等产业 金山工业区： 市级工业园区，规划面积58平方公里，重点发展先进装备及电子信息、生物医药、新能源及环保、新材料、食品加工等五大支柱产业 项目区位 6 以莘奉金高速为界，南部为金山新城中心（行政中心、化学工业区），北部为新的金山工业区。 项目位于金山工业区，距离绕城高速３公里，沈海高速入口１公里，沪金高速入口６公里。 与市区联系较弱，游离于热点集中区以外，在区位无明显配套支撑情况下，产品自成一体成为重中之重。 项目区位 7 优势 劣势 规模优势：1500亩规模带来自我中心化的可能性； 路网发达：地块周边“二横三纵”交通路网，对外通达方便； 区位劣势：地块距市内50公里，区行政中心10公里，属城市边缘地带，与主城区较远。 区域成熟度差：地块周边主要为生产工厂、村庄为主，区域缺乏商业、商务氛围。 项目优劣势 8 The 2rd step 市场市场环境研究＆典型性区域案例分析 金山： ①复地．金石湾 ②上置海景大厦 ③长三角物流中心 ④上海服装机械城 宝山区域： ①印象．钢领 松江区域： ①财富兴园 ②大业领地 ③企业财富公馆 浦东： ①创研智造 ②总部湾 ③医谷现代商务园 闵行区域： ①浦江智谷 ②总部1号 ③万科Vmo 9 总部＆研发类项目分布 概况：总面积:60万，一期8.2万，容积率：1.1 ，含7栋独栋办公及一栋5A写字楼；独栋面积区间：2100-5700㎡，写字楼单层1300㎡（共18层）； 金山区内唯一一家独栋办公产品，园区品质比较高，政府支持力度大（入驻企业可享受5年的税收优惠政策，营业税、增值税、企业所得税，地方财力全部返还）； 现销售均价 7000元，租赁均价 1.5元/天·平米，今年6月开盘至今已销售3栋（标蓝的三栋），共1.1万平米，面积均在3000-4000平米间，； 据了解，由于多数客户需求面积较小，一期的独栋已分层出售，最小面积900平米，项目二期产品打算重新定位，减小单体面积； 复地. 金石湾 一期 二期 10 上置海景大厦 贵宾室 概况：项目位于金山新城，占地0.8万，建面2.6万，容积率:3.20，共31层，每层1200平米，层高4米； 金山区最高档的5A写字楼，紧邻金山城市沙滩，可三面观海； 2010-04-27开盘，均价一直保持在16000元，区域写字楼均价在12000元左右； 据了解，项目自开盘以来销售情况不佳，近两个月开始好转，多数客户是浙江温州投资客，且相对集中在化工行业； 11 山鑫城市广场 概况：占地2.4万，建面6万，底层为商铺， 5-10层为写字楼； 2007-11-2开盘，商铺1500元，去年年底售罄，写字楼12000元（8月份以前9800元），现剩余很少房源； 长三角物流中心 概况：位于金山区亭林镇，商业用地，占地1000多亩，规划建面50万； 商贸集散地规划：分商贸交易区、商务会展区、仓储物流区； 据了解，一期均是“商铺+住宅”的户型（底层是46平米的商铺，2—5层是96平米的纯住宅户型），捆绑式销售，价格5500元，二期写字楼尚未开工，产业集聚不明显，招商对行业无要求 上海电器城 与长三角物流中心类似，以居住及底商为主，底商基本经营电器类产品，但未形成规模； 上海服装机械城 均是1—3层捆绑销售的户型，但用做商业的居多，已形成较大规模的产业集聚； 金山区项目汇总 项目名称 区域 用地属性 产品属性 产品用途 租赁单价 销售单价 占地 建面 备注 销售情况 复地金石湾 新城 工业用地 独栋、写字楼 研发办公 1 6500 57万 60万 9幢独栋办公楼、 2幢18层高层办公楼 2010-06-01开盘