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遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 审查房地产的抵押是怎样的　　为了化解有关房地产抵押的信贷风险，在房地产抵押中，必须严格土地、房产性质的审查，并根据其性质实行相应的抵押程序，以确保银行抵押权的合法有效，准确合理地维护银行的合法权益。　　(一) 正确审查抵押房地产权属的合法性。通常情况下，只要抵押人出具的房地产权属证明符合法定格式且权属证书上的记载符合法律要求的，即可认定该房地产权属来源合法并可依法抵押。但是，由于我国目前房地产的权属管理尚不规范，一些用地人在不符合法定条件、不经过法定程序的情况下也能通过各种途径获得土地使用权证明。在出现纠纷时，如法院认定权属证书无效并连带认定抵押无效，将给银行的抵押权带来极大的风险。因此，银行在对土地使用权进行抵押审查时，不仅应对该土地使用权的合法性进行形式上的审查，对于一些重大贷款项目或在房地产权属管理比较混乱的地区，银行还应该对抵押人取得该土地权属证明是否履行了法定审批进行实质审查。根据《土地管理法》进行如下审查：1、农用地转为建设用地的手续符合审批权限。根据《土地管理法》第43条和第44条第1款规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，应依法办理农用地转为建设用地的审批手续，《土地管理法》第44条还对农用地占用审批权限做了规定。2、各级政府对建设用地转为国有土地的自用须符合审批权限。按照《土地管理法》第45条的规定，我国关于征地的权限划分为：征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的，须由国务院批准;自用上述以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3、履行国有土地使用权的划拨或有偿使用手续，对于以出让方式取得土地使用权的，应交清土地出让金。在对出让土地使用权抵押进行审查时，应要求抵押人提供缴纳土地出让金的证明，以防止抵押人通过其他途径在未交清土地出让金时便获得土地使用权证。　　(二)依法审查国有租赁土地、外商企业场地土地使用权的抵押。租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而取得的一定期限的国有土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第 29 条以及国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第 1 条的规定，国有土地租赁也是我国国有土地有偿使用的方式之一，是出让方式的补充。从目前我国的规定来看，国有租赁土地使用权一般只能和地上建筑物一直抵押，如果地上没有建筑物的，租赁土地使用权一般不予抵押。如国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第 3 条第 2 款中规定，“租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押”，一些地方性法规对此也有明确的规定。租赁土地使用权是通过租赁合同来取得的，承租人对其处分应符合《合同法》关于租赁关系的基本规定，根据我国《合同法》的有关规定，承租人在处分租赁物时应经出租人同意。因此一般来讲，抵押人以其租赁土地使用权抵押的，应争得有关土地行政主管部门批准。当然，如果租赁合同中已经约定承租人可以不经同意转让和抵押租赁土地使用权，或当地地方性法规对租赁土地使用权抵押的程序另有规定的，可按照租赁合同的约定或地方性法规的规定办理。　　外商投资企业的场地使用权是在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业以支付场地使用费或以中方已取得的划拨土地使用权作价出资、入股等方式而取得的一定期限的国有土地使用权。这是在我国土地有偿使用制度建立之前所采取的一种针对外商投资企业用地的特殊制度。其主要特点是外商投资企业取得土地使用权时并不需要一次性交纳土地出让金，而只需分期交纳较低的场地使用费。目前，外商投资企业获得场地使用权的方式主要有以外商投资企业的名义申请有偿划拨和中方以划拨土地使用权出资两种方式。　　由于外商投资企业在取得场地使用权时并没有缴纳出让金，只需要缴纳很低的场地使用费，因此，我国对外商投资企业的场地使用权一般按照划拨土地使用权进行管理，非经有关部门批准，场地使用权不得转让。如《中华人民共和国外资企业法实施细则》第 36 条规定，“土地证书为外资企业使用土地的法律作证。外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让”。根据上述规定，银行在接受外商投资企业以场地使用权抵押时，必须经过有关部门批准，并按照划拨土地使用权性质来确认场地使用权的抵押价值。　　(三)严格掌握尚未建有地上物的划拨土地使用权和在建工程的房地产的抵押。　　划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土地使用权的特点是取得上的无偿性和使用上的无期限性。虽然《城市房地产管理法》第 22 条第 1 款规定土地使用者须缴纳补偿、安置等费用，但这里的补偿费、安置费是支付给农民或原用地单位的，不是