伟业顾问2005年北京田村地块可行性分析报告.ppt

类别 建筑物形式 商业体量 （单位：平米） 超市 独体物业， 地上三层、地下一层，一层高7米，二、三层高5米，地下6米 12000 卖场 6000 折扣店 6000 娱乐/健身/休闲 独体物业 三层，层高5米 6000 餐饮 独体物业 二层，层高5米 6000 总计 36000 类别 建筑物形式 商业体量（单位：平米） 社区配套产品 独体物业 二层，层高5米 2000 1.5-2.0元/天·平米 1.2-1.8元/天·平米 中低档办公楼 底商 在原有三座办公楼的基础上 尽量降低成本，进行改造装修 改造成办公物业和临街商业物业 拆除围墙，将其变为临街物业 产品初步规划原则 利润最大化原则 办公楼 底商 与物流相关的企业、公司 与项目经营商户相关的公司 对租金水平要求很低的中小型公司 为社区人群提供服务的服务公司 服务于办公楼的配套服务商户 服务于周边居住人群的社区商业配套经营商户 中小规模的金融机构 日常办公人群 项目周边的常住人群 过路的流动人群 底商目标消费人群 底商目标经营客户 目标办公客户 广场 项目 面积(平米) 建筑面积/出租面积 38000 超市 12000 卖场 6000 折扣店 6000 娱乐/健身/休闲 6000 餐饮 6000 商业配套 2000 序号 项目 取费标准 取费基数 金额（万元） 1 土地费用 0 2 前期费用 665.856 2.1 可研费用 建安工程费的0.2% 9792 19.584 2.2 勘察费用 建安工程费的0.6% 9792 58.752 2.3 设计费用 建安工程费的5% 9792 489.6 2.4 场地平整 建安工程费的1% 9792 97.92 3 市政及基础设施配套费 2350.08 3.1 红线外 建安工程费的12% 9792 1175.04 3.2 红线内 建安工程费的12% 9792 1175.04 4 园林工程费 300元/平方米 10000平方米 300 5 建安费用 9792 5.1 建安工程费 38000平方米 9600 5.1.1 超市、电器、折扣店 3000元/平方米 24000平方米 7200 5.1.2 餐饮、社区配套 1500元/平方米 8000平方米 1200 5.1.3 娱乐/健身/休闲 2000元/平方米 6000平方米 1200 5.2 建安工程专业费 建安工程费的2% 9792 192 6 管理费 2-5项和的2% 13107.936 262.159 7 不可预见费 2-6项和的2% 13370.095 267.402 8 总投资（万元） 13637.497 根据上表可以看出，本项目未来建成后，平均租金水平能够达到1.46元/平米/天，假定全部出租，可实现租金收入2022.05万元。 应缴税费： 5.5%的营业及附加税，5%的管理费用及未来的招商费用等 。 利润：扣去上述应缴税费后利润为1809.73万元，按33%的企业所得税计算，净利润为1212.52万元。 回收年限：每年利润按静态等值计算，投资回报年限约为11年，但考虑未来租金的递增，投资期会有所缩短。 THANKS！ * 结论:由于办公物业对个人消费者的生活意义不大，区域办公楼过多反而会造成交通拥挤，从而影响他们的生活，因此从他们的角度来讲，是希望办公物业档次高些，但同时又不能过多，他们的意见对区域是否开发办公物业不起最终决定作用，而区域是否需要开发办公物业最终取决于区域经济发展水平以及当地公司、企业对办公的需要。 户型需求 17% 37% 35% 11% 一居 两居 三居 四居 区域内酒店物业已经基本饱和，本项目位置欠佳，不宜开发酒店、宾馆 关于办公物业，就目前区域发展情况来看，高档办公物业缺乏生长的土壤，低档写字楼有一定的需求 区域消费者对新建房产的消费热情很高，5000—7000平米的二居、三居最受欢迎，大面积住宅在本区域的市场较小 在商业方面，超市、餐饮街、娱乐休闲、家电卖场、服装服饰都有广泛的市场需求 企业承租面积（平米） 21% 33% 26% 11% 8% 1% 100 100-200 200-300 300-500 500-1000 1000 企业承受租金水平（元/平米/天） 42% 21% 18% 9% 6% 4% 1-1.5 1.5-2 2-3 3-4 4-5 5 目标承租者研究小结 区域内的办公企业大部分对交通便利的办公物业有兴趣；数量众多的中小企业对办公物业有一定的需求，但对高档次的办公物业消化能力有限 商业承租者普遍看好本区域未来商业发展，对本项目充满兴趣，认为具备发展前景，但对租金水平比较关心 在有意向的商户中，主要以超市、餐饮为主、娱乐休闲、家电也有相当的兴趣 通过对北京市宏观房地产市场的研究，根据 新北京市“