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上海市积分落户政策-上海楼市新政策 政府救市机不可失——上海楼市新政解读和...政府救市 机不可失——上海楼市新政解读和销售说辞 文/上海中原研究咨询部 中介部的兄弟姐妹们，10月22日晚上海市政府最新出台的14条楼市新政旨在全面救市，犹如一颗重磅炸弹横空出世，对于接下来的市场走势和方向都作了明确建议与指引，可见政府此次下足了猛料。当然，对于三级市场的买卖双方而言也会相当敏感，如何通过新政解读更快更好的去和上下家洗脑十分关键 。 政策解读： 一、 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。（现行税率：1.5%） 解读：首次置业是必须条件，而且需要市房地产中心严格把关，通过全部区县交易中心的产调出具相关证明，契税优惠幅度优惠0.5%个点；由于主要针对90平米以下的普通住宅，所以140平米以上的房源不受政策影响。 二、 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（现行税率：0.05%） 三、 对个人销售住房暂免征收土地增值税。（现行税率：三年内0.5%，三至五年间0.25%） 四、 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供 贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 五、 下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。 六、 个人将购买超过2年的普通住房对外销售不负担营业税。（现行税率：5.55%） 七、 个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。（现行税率：普通为1%，非普通为2%） 八、 购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。 九、 免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。 十、 调整本市普通住房标准。 十一、 继续加大中心城区旧区改造力度。 解读：通过动拆迁改造等，扩大和拉动住房需求 十二、 建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源。 十三、 加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析， 建立房地产市场信息发布制度。 十四、 严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理。 解读：控制供应量，从而缓解供大于求的市场现状，保证交投活跃度 本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行；第六条至第九条、第十四条执行期限：从2008年11月1日起至2009年12月31日止。 解读：时间的限定是为了保证在特定时期内，鼓励自住购房，同时也是为了抑制投资需求以及短线投机炒作，维护市场的合理秩序。 其中，第二、三、七条是同时适用于普通和非普通住宅；第六、九条仅适用于普通住宅 销售说辞 ◆对买家说的话 研究咨询部建议：近期鼓励买家多看房，积累看房经验，告诉买家要有紧迫感！ 1．11月份政府会给出普通住宅的具体标准，到时候普通住宅的契税会有明显降低，而且会有更多的住房纳入普通住宅，而不用承担5.55%的营业税，会对买卖的活跃有较大的刺激，房价趋势是一定不会进一步下降的。 2． 不排除09年12月31日后政府会恢复现有5年期内向卖家征收营业税，交易成本的上升后房价会有明显的上涨。 3．建议多带客户看房，让客户物色好几套自己的理想房源，等到11月份标准一出来，尽快和已看中意向房屋的业主好好谈谈价，早点买下来会比较合算。 4. 由于14条意见主要是针对普通住宅，因此单套面积在140平米以上的房源不受任何影响，建议大户型房源还是要放手去推。 由于政策利好支持购房，一旦等上海普通住宅新标准出台之后，必然会刺激目前的市场刚性需求，由于购房成本和门槛的进一步降低，无论是税费还是按揭贷款还贷都会给予最大的优惠，但是这也只是在特定时间内（2008年11月1日—2009年12月31日）可以享受的政府利好，由于上海市场的经济走势持续良好，目前的房产市场也只是受到大环境影响而暂时调整，后市发展还是相当乐观的，所以我们预计积压已久的购买需求很有可能会在普通住宅新标准出台之后，呈现阶段性集中释放的趋势，从而带动局部房价的走高，盘源选择面上也会进一步减小。因此，大家绝对要抓住这次千载难逢的机会，尽快行动起来，说服买家多看房作提前量的积累和准备，配合“利率和首付”的双重效应，一旦等到新政和标准具体出台后马上要求下定，这样对买家来说就能及时出手购买到心仪的物业，否则过了”这村就没那店”，同时也相信对于近期的开单成交大有帮助。 预计普通住房新标准的价格会在目前基础上提高20%左右，也就是说，今后内环线以内