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无锡九龙仓73号地块定位及产品建议报告 策源认为，对九龙仓无锡战略布局的定义不应该简单停留在市场个案研究等宏观面数据视角层面上，而更多的应该建立在理解九龙仓内陆发展战略布局的层面上根据城市发展特征、市场演变规律、区位价值提炼及案例操作的经验层面上给予符合九龙仓无锡公司企业开发的战略模式…… 由于时间较为仓促及双方对上阶段工作内容沟通理解的频率较低，我司认为要提供给贵司及真正有效解决贵司问题的顾问服务，其关键还在于准确理解贵司需求，因此，最终提供的服务内容还需双方进一步沟通。 前言 今天很多的发展商的竞争是开发模式的竞争； 开发模式决定企业的优势，产品模式决定项目优势； 不同的企业选择不同的开发模式。一个企业可开发多个项目，但应该选择主力的开发模 式，如果企业开发模式可以做成一个概念，那么在多个城市、多个区域风险就不大… 核心问题— 开发模式：企业目标的战略体系 产品模式：项目目标的战略体系 盈利模式：股东目标的盈利体系 作为港资背景的九龙仓如何构建匹配自身品牌的地产开发及城市运营模式…… 序 报告框架 [九龙仓进驻无锡战略定位] 城市攻坚品牌战略 项目整体形象 项目差异化定位策略 案例解读 [73号地块差异定位解读] 73与7#9900991地块差异化分析 73号地块定位依据 73号地块定位 73号地块产品建议 [ 7#9900991、72、73号地块案名建议] 篇一 篇二 篇三 项目思考 得名？ 求利？ 名利双收 项目问题的建构与解构 #9900991、建构： 城市攻坚品牌战略 项目整体形象 项目差异化定位策略 2、解构： 项目与城市的关系—在城市发展中谋求思考 项目与市场的关系—在市场演变中寻求机会 项目与板块的关系—在板块发展中挖掘价值 核心问题 同板块运营多地块开发模式 核心问题 认识城市 “旧城”向“大城”的转变与升级 2000年 2003年 2006年 20 旧城模式 新城模式 新旧城融合 大城市 启示： #9900991、城市的“升级”与“大城”的形成将是城市最具活力与多元的阶段； 2、现有城市功能板块的定位与价值将产生裂变与重估； 3、地缘置业情结将呈现跨区置业的趋势。 对本项目而言，存在城市升级与转型下所形成的客源多板块置业趋势，品牌的占位与建立，存在占领市场的基础。 中心建设 南拓北展 中心南移 副中心改造，中心升级 城市规划正式启动 滨湖新城 惠山新城 太湖广场 太湖广场 崇安新城 认识市场 大盘时代下的客源结构 2003年 2004年 2006年—2008年 2009年…… 2005年 顺驰 万科 惠山新城 理想城市 复地公园城 绿地 湖滨壹号 凯宾斯基 万科东郡 华润 栖霞 金科 万达 朗诗 信息学院地块 天元世家 香港恒隆 香港保利 保利达 大众化居住需求的爆发 多元化、概念化、创新化、定位精准化的中高端市场突破 高端需求 被激发 启示： #9900991、市场需求存在受大盘及不同概念化高端物业的定位实现需求转变提升的可能； 2、封闭单一的市场向开始向多元、丰富的市场置业特征转变。 对本项目而言，存在多地块建立适合自身条件属性的产品模式，建立不同需求的置业特征。 认识市场 无锡市场下的高端大盘风云图 梁溪河板块： 栖霞御景湾、万达城市广场、万科金域蓝湾 长江路板块： 长江国际二期、万科东郡 太湖广场板块： 天元世家、朗诗、茂业二期 崇安新城板块： 金科、城尚城、保利达等 认识板块 太湖广场的“城市级”+ 古运河的“文化级” “太湖广场”将成为无锡城市转型、产业升级中重要的城市增长发展级。 对城市而言，古运河改造与定位将对无锡历史、人文、城市轨迹…产生重要影响。 启示：城市名片与城市记忆 城市文化、人文文化两种文化的碰撞将定位本项目的开发模式。 核心认知 城市攻坚品牌战略 项目整体形象 项目差异化定位策略 策略思考 土地价值研究 研究手段 #9900991、土地资源现状对比 2、操作评估 3、市场预估 土地价值研究（中南路地块） 中南路地块 属性类别 权比细目 优 良 一般 较差 差 综合（操作条件） 地块属性 土地级别 ★ 　 优势：规模优势，较早