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同盛城市风景的产品定位 城市建设学院工程管理10702班 同盛城市风景的产品定位 一、产品定位的概念 二、荆州房产市场宏观分析 三、客户群的定位分析 四、项目资源分析 五、企业分析 六、项目SWOT分析 一、产品定位的概念 ——是在市场细分、客户需求分析、客户群确定的基础上，对房地产项目的主要技术参数、模式等的确定，对产品效用、产品形式、产品功能的设计与创新，最终目的是反映产品独特的市场形象。 二、荆州房产市场宏观分析 1、房地产开发规模继续呈下降趋势 客户群的定位分析 1、荆州消费者的基本特征 2、消费者购买力状况分析 3、荆州消费者住宅消费偏好分析 4、影响荆州消费者购房的主要因素 四、项目资源分析 1、项目基本背景 “城市风景”是由湖北同盛联合置业有限公司投资开发兴建的，设计单位为武汉规划设计院，项目由2009年5月开工于2011年5月竣工。整个社区将由5栋11层的小高层、3栋18层的高层和1栋21层的酒店式公寓等多种形态的物业组成。 项目一次性规化分两期开发,占地50亩、总建面80000m2、容积率2.2、绿化率41%、总户数928户、停车位500个左右、商业面积5388 m22 2、项目区位条件分析 2.1地理位置和区位 该项目位于太岳路与荆沙路的交汇处，东连北京路商业中心，西接荆州古城，北通江津路政要中心 2.2交通 出门步行2分钟即到达车站.由101.102.103.104.30.31路等多条公交线路来回穿梭.南有大桥客运站.西临长江大桥.交通极其便利。. 2.3金融 东有农业银行.南临大庆路有建设银行.工商银行.中国信合.商业银行.北临江津路有中国银行.工商银行,紧密分布小区周边。. 2.4医疗 南靠大庆路四医.北临江津路二医.华康医院.西有胸科医院,东有惠名医院.南湖门诊.一医等.看病就医极为方便。 2.5商贸 东有北京路商业中心.好又多超市.南有蓝星.蓝特商贸城.中百仓储.好领居超市.塑料批发市场.西有中商平价.北有白天鹅家居广场.武商津店.天缘汽配城.盟达酒店等.分布极国广泛.。 2.6教育 东有北三小.三中.一中.南有江华小学.江华中学.西有国土资源学校.长江大学等.北有英华双语学校.贝佳幼儿园.教育配套完善。 2.7安全 本项目位于市区内，流动人员较多，治安环境应是小区开发中重点考虑因素。 五、企业分析 1、企业的性质 2、核心决策能力和管理能力 3、资金能力 4、企业战略目标 5、品牌和企业文化 荆州楼盘口碑指数 荆州楼盘口碑指数 六、项目SWOT分析 1、优势分析 2、劣势分析 3、机遇分析 4、挑战分析 5、综合评价 1、优势分析 1.1、区位优势 位于太岳路与荆沙路的交汇处，东连北京路商业中心，西接荆州古城，北通江津路政要中心，交通便利、配套完善、地理位置非常优越 1.2、景观优势 享受得天独厚的自然景观荆沙河,紧临“城市绿洲”文湖公园,这也是该项目的一大卖点。 1.3、周边配套优势 周边已形成具有相当规模的居住社区组团、超市、学校、医院等配套设施紧密环绕在小区周围，与社区配套功能互补，生活较为便利。 1.4、社区景观优势 中心人工景观湖、下沉式的花园设计,真正做到了高品质、高品位的现代中式风格花园式住宅区,属于纯板式结构。“城市风景”以特有的布局,现代化的建筑风格,高档的建筑品质及一流的物业管理和完善的智能化设施,必将打造出一个高品味、高品质的精品社区。 1.5、企业实操优势 开发众多，积累许多开发经验；同时，企业人员精干。 2、劣势分析 2.1、区位和价格认同劣势 该项目认可价位与预售价位差额有一定距离。相比周边的楼盘均价格普遍要高。 2.2、该地段与大桥连接，附近还有一个十字路口，车流量较多，周边环境太吵 城市风景与周边楼盘的均价对比 3、机遇分析 3.1、经济持续高速增长 荆州市民生活水平不断提高，住宅消费持续升温，市场进入持续发展期。 3.2、新城市规划促进市区板块建设 城市规划的调整，将加速本项目区域板块的整体开发，使板块的集约化、规模化、效益化日益凸现，赋予项目地块升值潜力。 3.3、旧城改造和城市化进程加快 大规模旧城改造和城市化进程加快，为房地产发展带来稳定消费群。 3.4、同质化市场呼唤个性化产品 消费需求日趋理性化，市场现存同质化产品相对过剩，但个性化、生态景观化、人文化的差异产品尚有相当大的发展空间。 4、挑战分析 4.1、初级产品同质化竞争比较激烈 同质化是市场发展迅速的畸形儿，为获取一时利益行为，将成为未来结构性过剩重要部分。 4.2、国家对房地产的调控力度加大 今年３月，深圳出台了《深圳市土地交易市场管理规定》，取消了协议转让土 地，土地交易将全部采取招标、拍卖和挂牌交易的方式进行。上海从今年８月开始