还权赋能——成都土地制度改革探索的调查研究.docVIP

还权赋能——成都土地制度改革探索的调查研究 导读：就爱阅读网友为您分享以下“还权赋能——成都土地制度改革探索的调查研究”的资讯，希望对您有所帮助，感谢您对92的支持! 横向比较，2003年成都的土地整治占城市国土总面积之比仅为0.04%，大大低于上海（0.76%）和天津（0.73%），也低于重庆（0.09%）、石家庄（0.08%）和北京（0.05%）。但是到了2006—2007年，成都的同一指标分别为1.81%和3.75%，远高于全国其他直辖市和省会城市的水平。1 如此“价”、“量”齐动，显著加大了城市化土地收益返农的力度。这就使成都市的农村特别是那些远离中心城区的偏远的低地价地区，也得到了一笔仅靠当地农村和农民自己根本无从筹措的资本，用于增加农业资产的存量、加大农民收入的流量。一批村庄的面貌因土地整治而得到显著改变，反过来又提高了人们认同城乡统筹战略的自觉性。 成都土地整治的意外发现是，村庄整治比一般的农地整治具有更高的经济价值。其实早期在邛崃、金堂等地的土地整治，已涉及到村庄整治。例如我们调查过的邛崃市羊安镇仁和村，就是利用土地整治资金，让179户农家拆除了旧房、搬入了具有川西民居特色的仁和新村集中居住。上文提到的栖贤乡向前村，在平整农田、沟渠和坡地的同时，也重整了25户人家的20亩宅基地，通过拆旧建新，让农户搬入新村、住上新房。新津县普兴镇项目的财政补助标准更高，达到每亩2.5万元，涉及村庄整治的比重也更大：共新增耕地1770亩，其中宅基地整治新增522.9亩，占新增耕地总量的29.54%，共建成农村新社区3个，共327户搬入了新村楼房。通过村庄整治，农家减少了部分住宅占地，增加了复垦后的农地（仍由他们集体所有、分户承包），还将腾出来的宅基地面积指标，按土地整治之价换得一笔货币补偿，把城市化的土地收益部分转化为农村建设和农户建房的投资。 人们很快发现，农地与建设用地具有完全不同的潜在市价。在中国现行土地用途管制的体制下，农地一般比较便宜，因其用途被限定于农产品种植，所以农地地价就由未来农产品带来的收入流来决定；建设用地可以发展工商房地产，其地价就远高于农地。问题来了：在农村展开的土地整治，结余出来的既有农地，也有建设用地（如宅基地），如果都按一个价格水平补偿，“宅基地”的拥有者岂不亏了？2 事实上，涉及宅基地的村庄整治，其成本远高于一般农地整治：拆除原来的老宅子、盖新房、外加复垦原来的宅基地，比平整田地、沟渠和坡地的代价要高很多。这也是为什么按一般土地整治的补偿标准，所能带动的村庄整治面积较少——如向前村2005—2006年按每亩1.6万元的标准完成的土地整治中，村庄整治部分不足0.4%。那么能把宅基地整治的补贴标准提高一点吗？说来不容易相信，在传统征地制度下，国家工程占用农民宅基地的补偿 12 参见《中国国土资源统计年鉴》（2003—2008）。 2005年访问邛崃羊安镇仁和村，村支书雍长清就抱怨说按土地整治之价（每亩1.8万元）搞村庄整治“太 亏了”。因为根据后来出台的政策，宅基地的节约可以得到每亩12万～15万元的补偿，而“挂钩”项目可以得到更高的土地收益（每亩30万～40万元）。目前，仁和村正在进行一个300亩地的挂钩项目。 6 标准，甚至比占用农地的还要低1——“道理”简单，农地每年长庄稼，可卖钱，但农民的宅基地除了自住、自用，什么货币收入的流量也没有！ 要使农村建设用地得到更高的价值，突破口还要到土地用途管制当中去寻找。人们发现，国家为防止城市和工业占用更多农地，严格控制的是农地转为非农用土地的增量。为此，一方面对农地转用的数量实施严格的行政审批，另一方面则规定了农地转用的高额税费。在此双重约束下，近年中国城市扩展的难度不断提高、土地成本不断上升。由此，包括农民宅基地在内的农村建设用地的潜在价值，也在不断上升。问题是，那些远离城镇中心的农村建设用地，必须经过指标的流转与交易，完成与城市或工业中心所在地的农地之间的“空间置换”，才能在不违背土地用途管制的条件下，实现其潜在的价值提升。 成都逐渐蹚出了一条允许不同区位的农村建设用地与农地互换的路子。具体说来，就是把涉及农民宅基地和其他农村建设用地的村庄整治（当地俗称“拆院并院”），从一般的土地整治项目中独立出来，为农村经营性建设用地实现更高的市场价值提供了可操作的路径。 以郫县为例，早在2004年初，郫县就已经用完了前一轮土地利用规划确定的建设用地指标。但是，急速的城市化、工业化仍然继续推高当地土地的价格。静等下一轮规划的指标下达吗？可能与发展的时间窗口失之交臂。不等新指标就占地建设？那就是违规和违法。两难之下，当地专家从