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SOHO国际广场整合营销策划书嘉禾经纪公司项目营销环境分析SOHO国际广场位于市桥西区西坝岗路与祭风台街交叉口，紧邻金鼎商贸城，整体项目定位为多功能城市商业综合体。此项目配置业态为约2万余平米左右商业（其中近1万平米的临街商铺）、3万余平米写字楼。自2011年8月入市以来，在项目的定位推广没有找到良好的切入点，也没有具备连续性与广泛性；所以导致此项目在近6个月的入市销售中，基本停滞不前。市场、周边数据及分析现今张家口主要类似商业、写字楼市场现有供给量及结构情况及价格情况1、楼盘名称：凯地广场开 发 商：融侨房地产开发有限公司楼盘位置：高新区广本4S店北侧总 建 面：可售面积：共分A座9层 B座10层 C座 8层 现销售A座 面积落点：44-137平米 主力面积：规划户数：单层16、17间 销售单价范围：4700—5200元/平米 均价：5000元/平米商业价格 9000--18000主力总价：20万左右优惠：全款9.9折 工程进度：未动工交房日期：2012年12月31日土地性质：商业层高： 3.4米 LOFT 5.7米 电 话：2107777物业公司：未定 物业费 ：未定 媒 体：晚报，亚太，户外展板 短信.项目分析： 1、位于高新区张宣路2、规划：一、二层商业 （层高：一层4.8米 二层6米 开间：4.2米 进深： 8.4米） 5 6 7层为LOFT 3、物业管理：目前未定4、地下一层 ：（共6500平米 以铺位 返租金形式销售 10平米一间 6800--- 7000）暂定做文具类2、楼盘名称：冠垣国际开 发 商：张家口桃源房地产开发有限公司楼盘位置：工业东街与胜利路交叉口（行政审批中心对面）总 建 面：11万平米可售面积：共28层 现销售6-13层，11层以下都销售完面积落点：40-70平米 主力面积：40平米（开间3.75 进深 9米）规划户数：单层46套到20层，20层以前未知。 销售单价范围：4300—5300元/平米（13层目前）均价：5000元/平米主力总价：20万左右优惠：全款9.9折 工程进度：未动工交房日期：2011年12月31日土地性质：商业层高： 3.2米 电 话：2134888,2133456物业公司：未定 物业费 ：未定 主要交通：2、3、4、8、11、12、21、31路八条公交环线 媒 体：晚报，亚太，户外展板.项目分析： 1、位于张市胜利中路与建设东街交叉口2、规划：一栋写字楼（共28层）下面为五层购物广场 和一栋独栋商业4500平米.6层 整体出售4、物业管理：目前未定5、价格及租金：目前销售价格均价为5000元/平米,价格区间:4300---5300元.只限13层为最高价.目前市场上的写安楼租金水平为(2011年)多为1元/平米/天.(只限套内面积;未装修)装修为1.2元/平米/天.6、行销：售楼处面积单层150平米左右二层未知，装修豪华，销售人员4-5人.案场由东方鑫业代理公司进行推广销售.7、媒体:晚报,亚泰,车载电视,车身,短信等多种立体式推广.广告投入力度大.8、客源：主要为本市的小型投资客，多为工薪阶层。自用客户所占比例较小.9、销售策略：为分批销售，2010年12月前开盘销售6-9层，12月份开始销售10-13层，每回销售的套数都在184套。减少了客户等待时间可以避免大量留失客户，又不给客户太大的选择余地，可以很好的把握住意向客户。并且在对面容晨写安楼出来之前抢占客户，这样可以消化一部分房源也可以把一部分房源留到容晨开盘时销售。还可以根据容晨的价格进行相应的调整。备注：本项目的商业 五层购物广场为开发商自行持有，将来对外不销售，只对外进行招商对项目的成功起到了很大的推动做用。并且可以在后期商业运营后进行销售也可长期持有保证开发商会有长期的资金来源。3、楼盘名称：府街庭院开 发 商：恒达房地产开发有限公司楼盘位置：胜利中路与纬二路交叉口西南占地面积 :4万平米总 建 面：20万平米可售面积：目前可售50套公摊：20%面积落点：40-90平米/套 主力面积：60-80平米几梯几户：1梯7户，2梯8户规划户数：未定 销售单价范围：2850—3780元/平米层 差：30-100朝向差：400/㎡主力总价：25万左右优惠：9.7折工程进度：交房日期：2011年12月31日土地性质：商业层高：2.8米电 话：4108888物业公司：未定 物业费 ：未定 主要交通：11、4、8路三条公交环线 媒 体