物业管理法律关系中的几个问题 推荐.docVIP

物业管理法律关系中的几个问题 转自：物业管理网站 时间：2007-5-29 17:54:07 在物业管理活动中之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，错误地理解自己在物业管理中的法律地位。物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及一处物业区的法律关系是由几个方面构成，首先是开发物业区的房地产开发公司，随后有物业管理公司、购房人（以后的产权所有人――业主）、使用人以及主要由业主代表构成的业主委员会和向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位，另外还有政府有关部门。上述几个方面的物业管理法律关系的构成都应该由物业管理法律规范来确定。所有参与物业管理的部门和人员都要认真学习物业管理法律规范，都要弄清楚什么是物业管理中的法律关系，树立法制意识，只有这样，物业管理工作才能搞好。　　一、物业管理法律关系的概念　　法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即法律上的权利与义务关系。　　物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。物业管理法律关系的这一概念包括以下几层含义：　　1、物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果。要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道怎样协调各方面的关系。怎样理顺其中的关系？我国的物业管理必须实现有法可依、依法办事、违法必究的法制化运作。严格依照物业管理法律规范来调整物业管理活动，就会形成物业管理法律关系。　　2、物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的物业管理主体之间的社会关系。这种社会关系既包括业主管理委员会与物业管理公司之间的关系，也包括业主与物业管理公司之间的关系、业主与业主之间的关系、业主与业主委员会之间的关系，还包括上述主体与行政管理机关的关系等等。　　3、物业管理法律关系是物业管理各参加主体之间的权利和义务关系。物业管理法律关系并不是以物业管理行为与物业管理行为产生的后果为内容，而是以物业管理主体的权利和义务为内容的。比如，某物业管理公司与某房地产公司签订了物业管理服务合同，合同签订后一个月物业公司如约提供了物业管理整体策划等技术文件，还承诺“物业管理将达到国内外先进水平。”房地产公司如约给付双方合同中约定的物业管理费。双方签合同行为、物业管理公司提供文件的行为和房地产公司给付管理费的行为都不是物业管理法律关系的内容，只有双方在合同中享有的权利与承担的义务才是物业管理法律关系的内容。　　二、物业管理法律关系的特征　　物业管理法律关系有如下特征：　　（一）物业管理法律关系是由多重关系共同组成的统一体，即它并非仅指某一对主体之间的关系，而是人们在取得、利用、经营和管理物业的过程中形成的多重关系的组合。　　在这个多重关系中有主要关系和次要关系之分，比如：物业管理公司受业主管理委员会的委托，承担居住小区的物业管理，物业管理公司与委托单位签订了委托管理合同。合同签订后，由物业管理公司向所在地的区、县房地产行政管理机关备案。在这个物业管理法律关系中，主要关系是物业管理公司与业主管理委员会之间的关系，次要关系是物业管理公司与房地产行政管理机关之间的关系。次要关系是从属于主要关系的，也就是说，没有主要关系的发生，次要关系也不会存在。　　（二）物业管理法律关系的内容即主体间的权利、义务既有平等主体间的民事关系，又有不平等主体间的行政管理关系。　　如前所述，物业管理公司与业主管理委员会的关系是平等主体之间的民事关系，在物业管理过程中，物业管理公司作为一种民事主体，对物业进行修缮、养护、经营和对业主或非业主使用人提供特约服务，业主或非业主使用人给物业管理公司支付一定的劳务报酬。双方的权利义务用物业管理合同的形式予以反映。另外，物业是城市的基本组成部分，管理维护物业及环境是一种重要的社会管理内容，各种物业管理主体在公共安全、公共秩序、社会责任等方面也应当承担一定的法律责任，所以政府或司法机关对开发建设单位、物业管理公司、业主、物业使用人在物业使用、维护、监控等方面存在着监管关系。并不是说，只要界定和规范好业主与物业管理公司的关系，政府就可以不用管了，在民事关系之外，还必须存在着行政管理关系。　　三、物业管理法律关系与物业管理法律规范　　物业管理法律关系是物业管理法律规范与现实生活发生联系的途径，物业管理法律规范正是通过物业管理法律关系实现其调整一定社会关系的目的。　　（一）物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提　　如果没有相应的物业管理法律规范的存在，就不可能产生物业管理法律关系。有些社会关系领域，比如业主与业主之间的友谊关系、业主与业主之间的爱情关系等等，一般不由法律调整，不存在