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东方奢华 东方大国 全球经济中具有 世界责任感的大国 东方神韵 以中国山文化 东方奢华 东方居住 国际后中式建筑 郑州黄金东区 CBD副中心 九宫格局规划 宫殿式建筑天际线 “东方帝国” 现代东方 高级生活圈 大户型 中国园林建筑 价值分解 * 正弘山 2009年推广概念方案 年度策略总精神 公关策略 整合推广视觉主题 策略提案 大智传播 大智传播 大智传播 ?市场研判? ?年度策略? ?核心总创意? ?战术分解? ?市场研判? 宏观 进入11月份国家及地方政府虽然初步采取了降息或免税政策，但由于国际国内大的经济环境普遍不景气，再加上国家对地产调控的决心和力度、政策效应的滞后性、市场心理预期进一步加重等因素，短期内不可能取得立竿见影的效果。从长期看，这些政策将在一定程度上对改善市场低迷状况发挥积极作用，但却不能完全寄希望于政府刺激市场；从短期看，由于消费者对目前市场的看空和对政府未来会进一步出台利好政策的预期，从而使得市场的观望情绪越发浓重，可能对目前的销售形成“干扰”，导致销量进一步下滑，市场将继续震荡触底。 利好信息: 贷款准备金率降低1.08个百分点 二次住房贷款政策有望放宽 金融政策:稳定股市,保障民生 中观 本应是“金九银十”的两个月，却出现商品住宅成交量和成交价格连续双双下跌，尤其是１０月份的成交量，创下了近７个月以来的新低，仅略高于传统淡季２、３月份的成交数字。然而，有限的下跌幅度显示，郑州房地产市场继续“探底”迹象明显。１０月份的郑州房地产市场继续走弱，成交量继续减少，“金九银十”实际上成了两个低成交量的月份。 进入“金九银十”以来，在郑州都可见到，从最初的优惠、打折、特价房、一万元抵两万元、两万元抵四万元等，到买房送面积、送汽车、送地下室、送旅游、送装修，再到目前的差价补偿、保值承诺，等等，可谓花样翻新。房地产广告也从去年的炫耀尊贵、奢华，改变为现在的大打“低价”牌。 １０月份，郑州市商品住宅成交价格在每平方米３５００元~４５００元之间的有１６００套左右，将近占商品住宅成交总量的４５％。而每平方米在３５００元以下的成交７００多套，占成交总量的２０％左右。可以看出，１０月份郑州市商品住宅成交价格在每平方米４５００元以下的占到商品住宅总成交量的六成以上。１０月份郑州市商品住宅成交价格每平方米在３５００元~４５００元的价格区间，取代了９月份每平方米４５００元~５５００元的价格区间，成为市场成交的主力价格区间。１０月份，郑州新开盘的几个楼盘价格一般都在这个区间内。与此同时，高价格的楼盘成交量开始萎缩，这与供应等诸多方面原因有关。　　从成交面积上看，郑州市１０月份商品住宅市场的成交主要分布在５０平方米以下和７０~１２０平方米区间。５０平方米以下户型成交了将近８００套，占成交总量的２０％还强，其中一些户型设计巧妙的楼盘抢了这个区间大部分的市场。面积在７０~１２０平方米区间户型成交了１６００多套，占了总量的将近一半，目前的住宅市场需求主力——首次置业的自住型客户都会选择这个面积。 中观 微观 11月份上半月东区\郑东新区各在售项目情况： 微观 微观 微观 微观 微观 微观 微观 微观 微观 微观 分析/预测 市场观望持续，各售楼部来电、来访数量不高； 十一月份东区整体销售价格略有下调但变化不大，走量稍有回暖； 高品质、稀缺、品牌三个主力因素成就的高端项目走量剧增(温哥华18套、翰林居当月开盘销售91套)； 楼市进入十二月份，受资金压力影响各开发商回款任务艰巨，变相或直接降价将成为广告和销售的主要竞争方式； 价格进一步的走低，将促进刚性需求在年底阶段掀起小的走量； 如果走量保持一个月以上的回暖，2月份部分开发商度过资金底线难关，年后将迎来中小户型的走量必然趋势。 ?年度策略? 站位思考 2009市场将呈现两极分化的状态。 第一：廉租房、经济适用房、拆迁安置房等一系列社会保障性住房的大量出台将满足大部分的刚性需求，大量都市村庄改造项目出现使中低端产品进入后白热时代，价跌量升是必然的结果。 第二：尽管刚性需求得到满足，随着经济的发展社会富裕人群比例将增大，高端住房需求也将扩大，占有优势资源（地段、产品、品牌资源为主）的高端地产项目将持续上浮并销售步伐加快。 站位思考 价格 市场均价 高档住宅 豪宅 中档住宅 经济适用住宅 市场 适用住宅政策 顶级豪宅 打破不高不低的局面，走向高端市场 是正弘山项目必须要走的竞争战略 竞争手段 竞争手段 体量 规模 低成本 城市稀缺资源（地段、外景观） 产品品质 品牌 站位思考 2009年正弘山必须走的路是—— 东山再起再度拔高产品品质高度+再度拔高品牌 从价格