福星国际城2009年营销执行报告.pptVIP

报告框架 商业本体分析—项目经济指标及四至 商业本体分析—外部通达性 项目的外部交通通达性较强。从武珞路、中南中北路及长江二桥等城市主干道均能较为方便到达本项目。 内环线的地段优势使项目公共交通极为便利 商业本体分析—内部可达性 从项目内部的可达性来看， 具有较强的昭示性与人流吸 纳性。 人车动线分明，各功能区间 均设计有独立的出入口，出 入便捷， 商业本体分析—建筑形态及意象 从整体的建筑形式来看，项目体现了时尚现代化风格。 从建筑意向来看，项目国际化风格与时尚现代感的建筑，亲和力和兼容性较弱。 从形态与规模上看并非传统的区域性商业中心或社区性商业中心。 商业本体分析—外部特征 商业本体分析—内部细节（公寓裙楼） 项目商业本体分析—内部细节（商业街一二层） 项目商业本体分析—内部细节（商业街三四层） 周边商业现状1 周边现状2：整体消费格局有待提升 商业机遇：档次化、特色化消费将是区域商业后续发展趋势 项目商业分析小结 1、规模上，3万方体量在片区内处于配套型商业体而非集中性商业体中等水平； 2、地段上，外部通达性高，内部交通动线流畅，可达性强，有较强昭示性与吸纳性； 3、配置上，3万方体量分为裙楼、商业街与底商三种形式，并配置有750个停车位，具备打造复合型而非单一性商业体的潜质； 4、从进入方式、建筑形态与整体布局来看，属于内向型而非外向型的商业体； 5、商业氛围上，项目与徐东商圈有一定距离，周边的消费氛围还有待培育； 商业目标及存在问题 1、销售目标： 年内完成90%（2.7万方） 2、销售金额 ： 年内完成3.33亿。 3、销售周期： 4个月 目标界定 目标下的思考方向 3种形态下的3万方商业做什么 定位突破：跳出徐东，站在整个武汉审视项目商业定位问题 消费区隔 案例分析 成功案例－上海.外滩18号案例及借鉴 多家世界顶级品牌入驻。同时引进著名的法国餐厅等高级娱乐休闲消费场所。 注入精品零售、商务办公、展览展示与餐饮娱乐等多种时尚功能 。 也是一个时尚、精英、明星等定级人士交往和聚会的地方。 成功案例－上海.外滩18号案例及借鉴 1、外滩18号一直是在“边签约、边开业、边等待”的状态中 走过来的，从招商的心态可以看出他们对品牌的坚守和追求； 2、边签约、边开业并没有影响外滩18号的整体经营，因为是定级品牌，所以每开一家都会给整个城市带来欣喜和热情；从招商和推广来说都是值得借鉴的。 3、与外滩3号类似，同样也注重体验感和体验价值的营造。 成功案例－上海.外滩18号案例及借鉴 从外滩3号到外滩18号的成功效应我们可以看到，中国是一个正处在上升中的社会，在生活方式上也处在急于要和国际接轨的过程； 中国的精英人士还比较缺乏生活方式的沉淀，即便腰缠万贯也难以有自我满足的感觉，他们需要气质的沉淀，他们需要有这样一个地方让他们和真正的时尚接轨； 而一个城市同样也需要这样的气质和沉淀，时尚也越来越是一个城市是否国际化的标志，武汉需要，武昌也需要这个标志和符号； 北京有三里屯、上海有新天地、深圳有万象城、华侨城，这些都是城市 时尚的符号，而武汉不能仅仅只有汉口江滩，不能仅仅只有新世界、万达、 步行街，还需要更多这样的特色体验式消费场所。 商业形象定位 形象定位关键词 特色体验场所 城市时尚符号 特定人群圈层、 气质沉淀的场所 高贵而不乏趣味 生活方式中心：一个开放式的购物中心，商户是全国最好的专业连锁店和餐馆，为那些每天处于繁忙和压力生活中的人们提供的一种购物体验。 生活方式中心取代“MALL”成为美国商业的新趋势：美国人现在提倡的不是最大的“MALL”，而是“生活方式中心”，也就是把原来的大型购物中心改造为具有旧城市街道形式的商业、住宅、办公、娱乐、停车等等内容的混合功能中心。 形象定位：生活方式中心丰富而特色的体验效果 一个能为精英人士带来特色体验的场所； 一个真正能让武昌乃至武汉时尚起来的符号； 一个让武汉各路名流交往聚会的圈子； 一个能让武汉精英人士沉淀气质的场所； 一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。 项目业态定位 业态定位 项目销售模式建议—目前市场上常用的商铺销售方式比较 销售模式：周边商业销售模式选择 结论： 单一的销售模式都存在不同程度的风险与不足，因此我们建议： 商业街与住宅底商采用：直接销售+带租约销售的组合销售模式 公寓裙楼采用：带产权出售（即返租形式） 住宅定位需解决 的两个问题 住宅定位需解决 的两个问题 区域典型项目高端客户特征研究：变化趋势 1、公寓定位方向需解决的三个问题 一、目标及分解 根据推盘节奏及工程节点，对全年目标分解如下： 10800㎡ 259套 297套 5400㎡ 1