伟业-河南安阳京林项目市场研究和定位讨论 (2005年--147页).pptVIP

研究思路 分析讨论框架 背景研究 项目背景研究 项目背景研究 项目基本情况 项目背景研究 位置：东区公园东侧，永明路和灯塔路交汇处。 项目背景研究 已经通过摘牌取得土地； 地价为80万元/亩——地价相对较高； 总地价款已经支付80%，全部为贷款支付，利率为8%，每日利息为3万多元，土地闲置成本高，因此需要尽快实现开发和销售，以降低土地闲置成本； 土地现状为“三通一平”，并已用围墙圈起，具备立即开发建设的基础条件。 开发商背景研究 历史发展分析： 异地（北京）开发商，母公司为“林州三建”，有保证工程质量优势和工程成本控制优势； 经济实力分析： 现有资金实力相对弱（地价款为贷款）； 开发经验分析： 本项目是开发商在安阳第一个项目（也是公司成立以来的第一个项目），但聚集了安阳当地的房地产界精英，熟悉当地市场和操作流程； 公关实力分析： 与政府相关部门保持着良好的关系，有利于项目的顺利进行。 开发商背景研究 追求资金回笼速度 追求利润最大化 降低项目风险 项目高档化 塑造项目品牌 城市背景研究 城市背景研究 市域面积/行政区划/人口 总面积为7413平方公里，市区面积543.6平方公里（城区面积69平方公里）。现辖一市、四县、四区，即：林州市、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。全市总人口525万人，市区总人口为101.2万人，城市总人口为76万人。 城市背景研究 自然地貌/气候 市境版图略呈半环形。地势西高东低，呈阶梯状展布。西部为太行山区。京广铁路以西地区为丘陵区，京广铁路以东地区为平原区。海拔48.4～1632米。地处北暖温带，属大陆性季风气候，四季分明，水温适宜。年平均气温13.6℃，7月份平均气温27.2℃，1月份平均气温-2.7℃。绝对最低气温-21.7℃。无霜期201天。年平均降水量606.1毫米，降雨多集中在7、8月份。冬春多北风，夏秋多南风。 城市背景研究小结 未来几年，房地产将进入快速发展阶段； 城市规模小，人口少，市场规模小； 要快速进入市场，抢占市场先机。 宏观经济背景研究 GDP 宏观经济背景研究 人均GDP 宏观经济背景研究 市区在岗职工平均工资 宏观经济背景研究 城市居民人均可支配收入 宏观经济背景研究 城镇私营经济 宏观经济背景研究 产业结构比例 宏观经济背景研究 主要行业分布 宏观经济背景研究小结 宏观经济总体向好，并保持着快速发展的势头，良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展。 人们生活水平正在得到迅速提高，对改善居住条件的追求迅速膨胀，产生大量的住宅需求将有待于释放。 城市经济总量小，总的需求量有限。因此本项目需要快速进入市场，抢先锁定目标客户群，抢占市场先机。 近几年铁西的工业和市中心的商业都取得了高速发展的成绩，他们的发展无疑会产生大量的住宅需求，但由于铁西距离本项目距离较远，如何吸引这部分客户是本项目的重点工作之一。 与本项目临近大量的政府机关，这些机关公务员将是本项目的主力客群之一。 背景研究分析总结 背景研究梳理 核心问题的提出 开发策略的制订 市场需求容量和需求特征； 准确的市场定位； 建筑类型的配比； 控制项目风险的前提下，追求资金回笼速度，并使项目利润最大化； 客户对电梯的接受度； 客户对地下停车位的接受度； 基础研究 政府政策分析 用地分析 中观分析——区域尺度 用地分析小结 用地分析梳理 政府政策分析 金融政策分析 土地政策分析 土地出让政策： 目前，安阳市经营性土地开始采取招牌挂的形式进行出让，依据国内其他城市的经验，安阳土地价格将会呈上涨趋势；由于本项目占地规模大，开发周期长，因此与后期入市的项目比，本项目将有一定的土地成本优势。 金融政策分析 按揭政策 有稳定收入的人只需提供证明。 无稳定收入的人（包括本地人和外地人）在安阳购房一般需要本地有稳定收入的人担保，担保要求多样，如阳春光华需国有企事业人士担保，朝阳花园只需要有当地有稳定收入的人士担保即可，私营业主需要营业执照和近3个月的税票等进行证明。 一般按揭最高做到7成20年。 其他政策分析 税收政策： 根据河南省财政厅通知，个人购买的自用普通住宅单套建筑面积上限由原来的160m2调整为144m2。面积超过144 m2，属非普通住宅，按4%的税率征收契税。该标准从2005年6月1日起执行。 其他政策分析 户籍政策 为了加快城市化进程和促进招商引资，根据安阳政策，凡在安阳购房的客户，可申请三个安阳户口，费用一般在1000元以内。 政府政策分析小结 当前政策 目前，安阳有关房地产行业的各个政策尚无明显的负面影响； 未来几年政策预测 相对于房地产市场发展成熟的城市，安阳房地产市场尚处于起步阶段，预计未来几年内不会出现大的有关房地产行业的抑制性地方政策；因此如仅从政策层面考虑，预计未