100707惠州富之页定位初探.pptVIP

第3页，共3页 1、惠城区一手房年销售情况 2、惠城区在售主力户型 3、惠城区成交主力户型 4、畅销户型面积区间 4、市场客户分析 5、各物业类型价格情况 1、经济指标 占地面积：30.8 万㎡ 容积率：2.3 建筑面积：70万㎡ 其中： 住宅面积：63万㎡ 商业面积：7万㎡ 绿化率：≥30% 限高：100m 2、地理位置 项目位于惠城西片区，尚不是房地产热点板块 4、项目四至 5、景观资源 5、景观资源 5、景观资源 7、项目SWOT分析 1、容积率为2.3的豪宅 [兰溪谷]二期 容积率：2.4[浪琴半岛] 容积率：2.9[星河丹堤]一期 容积率：1.8[熙龙湾](一期) 容积率：3.2[中信红树湾]四期 容积率：3.1[中信红树湾]二、三期 容积率：3.18[澳城] 容积率：2.5 [后海公馆] 容积率：2.56[侨香诺园] 容积率：2.8[首地容域] 容积率：4.63[东堤园] 容积率：1.8 2、项目价值回顾 4、项目定位 4.1 创造一个BLOCK街区 6、户型定位 以惠城区最畅销的三房、四房户型为主，搭配部分能迅速打开销售面的小户型（两房、小三房）及公寓型产品。 在资源最好的位置布置价值较高的别墅化产品，提升项目形象。 以市场较受欢迎的创新型大平层及洋房作为高端产品的补充，提高销售利润。 1、郊区大盘开发模式 2、 商业多元组合发展 3、商业配套引擎 4、商业发展主题 1、规划方案1——纯高层+纯别墅 利用内部规划道路将南北地块进行分隔。重金打造北地块，充分挖掘山体资源，扩大湖面，沿湖最佳位置打造高端会所。 在交通最佳位置设置集中商业 北区：纯别墅+高端会所 南区：高层+小高层+会所+商业 规划亮点：双会所、高端别墅、高端园林 劣势：南地块容积率过高，价值无法得到较大的提升。 2、规划方案1——北区说明 2、规划方案1——南区说明 3、规划方案2——资源最优地块放置最多建面，栋栋可享山景 将三个地块整体规划，规划中道路设置为小区内部路，北地块中的利用山体资源打造特色度假型商业会所，利用特色商业提升整体地块价值，整体受益于北部的山体资源。 北区：别墅+洋房+小高层+度假型会所 南区：高层+小高层+商业 规划亮点： 度假型会所、电梯洋房、栋栋可享山景 劣势： 别墅的纯粹性较难保证，价值有所降低 3、规划方案2——鸟瞰图 4、规划方案2——南区说明 5、规划方案2——商业布局 6、横向对比——经济指标 7、横向对比——经济效益对比 8、户型分布建议 1、高层建筑风格建议 2、别墅建筑风格建议 2、别墅建筑风格建议 3、园林风格建议 4、情景小品建议 5、户型设计建议 5、户型设计建议 5、户型设计建议 1、分期开发依据 2、分期开发示意 3、启动期定性定量 5、启动期经济测算 Thank you！ 时尚、深刻、稳重 中为体，西为用，不简单复制，而变化其法，呈现兼纳世界的时尚气质。 不繁琐，不沉重。长幼有序，内外有别，人与建筑的统一，人与自然的和谐。 法式自然园林 借鉴法式园林的规则布局，华丽又严谨配置风格。结合现代自然式园林中“天人合 一”的理念， 打造出浑然天成、有景有趣的生动园林。 火车是旅途的载体， 更在乎的是沿途的风景…… 火车景观 不完全回避火车西站的噪音问题，而购置部分废弃的火车头及铁轨，置入小区园林，与景观、建筑有机结合，增添园林中的趣味性和观赏性。 别墅：帕罗迪奥园厅设计 洋房：高赠送率 高层小户：高赠送率+精装 Part 6 开发分期建议 根据惠城区每年住宅消化量约为200万平米，本项目每年开发量不宜超过20万平米，启动期应控制在10万平米以内； 启动期结合地块现状、物业类型搭配、昭示性、入口及售楼处位置等因素确定，包含部分高端物业，前期易于树立项目形象，营造轰动效应。建议选择东北区。 在不妨碍施工组织的情况下，各期开发顺序尽可能充分利用山景资源，保证每期有景有卖点； 应保留部分高端物业在收官期开发，保证项目价值梯度向上，价格攀升。 以开工一年后开盘计算，为保证每年热销黄金时间（5、6、9、10月）有新品推出，开工日期前推一年。 第一期（2011年2月） 洋房+别墅+高层+会所 首批开发单位通过别墅树立项目 高端形象，打造会所、山体公园 等打造项目品质，产品多元化组 合，降低风险。 第二期（2012年3月） 高层+小高层+酒店式公寓+商业街 即与一期产品形成搭接、又推出新 品创新大平面。 第三期（2013年3月） 高层+小高层+风情商业街 二期的延续，重点为逐步完善配套 第四期（2014年3月） 高层+别墅+洋房 高端产品压轴推出，形成价值、 价格提升。 每年开