世联_湖南岳阳洞庭湖国际公馆高端项目整体定位与发展战略_164p.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * 静态经济测算—— 总收入：不考虑升值预期，以目前假定价格计算，房地产销售净收入约9.48亿元 静态 序号 项目 合计 1 销售收入(万元) 99861 1.1 独栋收入 10931 1.2 联排收入 10261 1.3 4+1洋房收入 2192 1.4 5+1洋房收入 17552 1.5 小高层收入 33562 1.6 公寓收入 18163 1.7 商铺收入 7200 2 销售税金及附加 5093 3 销售净收入(=1-2) 94768 静态经济测算—— 总利润：净利润约1.5亿元，税后利润率19% 序号 项 目 合计 1 销售收入 99861 2 总成本费用（总投资） 79917 2.1 开发成本 70843 2.2 销售费用（收入*3%） 2996 2.3 销售税金及附加 5093 2.4 财务费用 985 3 利润总额 19944 4 所得税（利润*25%） 4986 5 净利润 14958 6 税前利润率 25% 7 税后利润率 19% 财务费用=当期开发投资（除地价）*30%*贷款利率（5.31%计算） 销售费用= 销售收入*3% 静态 动态经济测算—— 前提与假设条件（1） 建安成本 公寓 1200 18层小高 1100 5＋1洋房 900 4＋1洋房 900 联排 1500 独栋 1500 商铺 1200 地下室 2000 其它成本 前期工程费 60元/㎡ 基础设施费 200元/㎡ 管理费 建安成本的3％ 不可预见 建安成本的2.5％ 其它费用 50元/㎡ 景观绿化 200元/㎡ 注：年价格增长率以8%计算，半年以3.7%计算 动态 计容建筑面积 独栋 21862 联排 24432 4+1退台洋房 6851 5+1退台洋房 54849 小高层 111872 公寓 58590 商铺 9000 合计 287456 售价变化 初始 10年上 10年下 11年上 11年下 12年上 12年下 13年上 13年下 14年上 14年下 15年上 15年下 16年上 独栋 5000 5185 5377 5576 5782 5996 6218 6448 6687 6934 7190 7457 7732 8019 联排 4200 4355 4517 4684 4857 5037 5223 5416 5617 5824 6040 6263 6495 6736 4+1 3200 3318 3441 3569 3701 3837 3979 4127 4279 4438 4602 4772 4949 5132 5+1 3200 3318 3441 3569 3701 3837 3979 4127 4279 4438 4602 4772 4949 5132 小高 3000 3111 3226 3345 3469 3598 3731 3869 4012 4160 4314 4474 4639 4811 公寓 3100 3215 3334 3457 3585 3718 3855 3998 4146 4299 4458 4623 4794 4971 商铺 8000 8296 8603 8921 9251 9594 9949 10317 10698 11094 11505 11930 12372 12830 动态经济测算—— 前提与假设条件（2）：每块土地投资进度安排（比例） 每块土地每种物业每半年的投资面积=比例*该地块该物业的总建筑面积，具体数值见下表 地块号 物业类型 建筑面积（㎡） 一期 二期 三期 四期 五期 2010年下 2011年上 2011年下 2012年上 2012年下 2013年上 2013年下 2014年上 2014年下 2015年上 1 小高层 47409 10% 10% 15% 15% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 公寓 33677 0% 0% 20% 20% 30% 30% 0% 0% 0% 0% 2 5＋1退台 47375 10% 10% 20% 20% 20% 20% 0% 0% 0% 0% 3 独栋 6275 30% 30% 20% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 联排 18826 30% 30% 10% 10% 10% 10% 0% 0% 0% 0% 4＋1洋房 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4 独栋 137