2005年淄博市桓台一中项目市场调研及经济可行性分析报告.doc

桓台一中项目 市场调研及经济可行性分析报告 第一部分：桓台楼盘调研情况 根据项目研究的需要，我们对项目所在地桓台的房地产市场做了初步的调研，主要是调研目前桓台市场处于销售阶段和即将开发的部分楼盘信息，作为我们研究项目地块的参考依据。同时，根据市场调研的部分结论，做了初步经济可行性分析，探讨项目开发的可能收益。 以下为市场调研的楼盘基本信息： 兰香园 楼盘 楼盘名称：兰香园（原北斗星花苑） 售楼电话： 地理位置： 中心大街西段(少海公园南邻) 建筑类型： 多层+小高层+高层 占地面积： 500亩， 发 展 商： 桓台北斗星房地产 建筑面积：一期净地面积为73亩 建筑施工： 面积区间： 策划代理：九鼎不动产 总 户 数：约2500户 交楼标准：毛坯 公开发售时间：2005.5.21 配 套： 商业配套、 计划入伙时间：2006年底 均 价： 多层 1900 小高层 2200 目前工程进度： 兰香园 小高层 参考租金： 价格区间：一期 多层 1900 小高层 2200 准备2006年1月15日提价60-80元/平方米 产品目标群定位（或客户情况）： 桓台县公务员、企业团购、中小业主 产品设计特点及畅销户型（面积、几房）： 主力户型 130-150 三房两厅 其他户型 80平方米 两房一厅 110平方米两房两厅 营销记录： 目前一期多层已经完成90%销售, 小高层目前销售70%左右，但是根据调研分析，销控应该在30%。实际销售率应该在40%左右。 楼盘分析：项目为桓台最大的在销售楼盘，占地面积500亩，一期为多层，1900均价入市，多层销售率90%；小高层组团目前在售，实际销售率应该在40%左右，项目紧邻少海公园，以打造356天水岸度假生活主题，紧靠桓台一中教育， 2大主要卖点进行销售，从销售情况来看，130-150的户型销售比较不错。 少海国际花园 楼盘 楼盘名称：少海国际 售楼电话： 地理位置：少海公园北侧 建筑类型： 多层+少数小高层+复式 占地面积：约平方米 发 展 商： 建筑面积： 建筑施工： 容 积 率：1 左右 交楼标准：毛坯 总 户 数：近2000户 开工时间：已经开建 车 位 数： 1:0.7 竣工时间： 公开发售时间： 目前内部认购阶段 配 套： 商业、会所、运动场所 计划入伙时间：一期 2007年中 均 价： 价格区间： 目前内部认购 产品目标群定位（或客户情况）：机关、企业团购；中小业主 产品设计特点及畅销户型（面积、几房）： 目前没有此资料 营销记录： 根据调研得知，目前内部认购，不对外销售，但是项目一、二期均已经内部认购完毕 楼盘分析：从本项目规划图来看，这是目前桓台最好的一个项目，并且是20多万平方米的大盘，容易形成规模效应和市场品牌效应，并且本项目一、二期通过内部认购完毕，说明其社会影响和社会资源比较丰富，有利于后期销售；同时，紧靠少海公园、在建的实验学校，环境景观和教育、小区内部环境是其主要卖点。 中富大厦楼盘 楼盘名称：中富大厦 售楼电话： 地理位置：桓台建设街中国人保对面 建筑类型：商业+小高层 占地面积：4400平方米 发 展 商：淄博中富房地产、山东金祥龙房地产 建筑面积：25000平方米 建筑施工： 容 积 率：5左右 交楼标准：毛坯 总 户 数：150 开工时间： 车 位 数：1：0。6 竣工时间： 公开发售时间：已经销售过半 配 套：底下1-2层为商业 计划入伙时间：2006年底 均 价：2060 价格区间： 1788—2388 均价 2060 产品目标群定位（或客户情况）：本企业职工、中小业主个体户、 产品设计特点及畅销户型（面积、几房）： 116平方米两房两厅 145平方米3三房两厅 营销记录： 目前剩余约五十套，销售率60%-70% 楼盘分析：本楼盘开发商为企业改制做房地产的第一个项目，本楼盘面积比较小，且部分房源内部企业职工消化，对外销售不过，商住一体，影响楼盘形象。 富丽花园楼盘 楼盘名称：富丽花园 售楼电话： 地理位置： 桓台205国道原泰康食品厂 建筑类型： 多 层 占地面积： 发 展 商：桓台富丽房地产 容 积 率：1。2 交楼标准：毛坯 总 户 数： 开工时间：已经在建 公开发售时间： 配 套：桓台商厦、联华超市、县医院 计划入伙时间： 均 价：1700 价格区间： 1500-1800 阁楼 750 产品目标群定位（或客户情况）：周围原住居民、桓台下属乡镇来城市居住的先