2007年沈阳市白塔堡项目可行性研究分析报告.doc

白塔堡项目可行性研究分析报告 项目概况 白塔堡项目位于沈阳沈苏快速干道和沈阳市三环交叉口南侧，且位于沈阳市区和苏家屯区的中间位置，在沈阳城市不断扩大的趋势下，该区域日渐成为适宜居住、交通便利的场所。 项目所在满融经济开发区是沈阳新近成立的经济开发区，开发区依托丰富的交通要道包括沈苏快速干道、沈营公路、哈大快速路等交通网络，形成经济区独有的交通优势以及自身的物流配送经济体系。 近两年沈阳市着力发展，沈阳浑南新区板块房地产市场日益成熟，房地产开发规模和各项配套也正逐步完善；而项目紧邻的长白岛区块更是目前政府引导兴建的沈阳高尚住宅经济区块，日渐成为沈阳房地产市场的重中之重。苏家屯区为了对接沈阳，其基础设施配套也已经建设到白塔堡项目区域，包括水电煤气共暖等等。 白塔堡项目在众多市场因素的影响下，拥有了成为房地产热点市场众多必要因素，也正因为如此，我们也认为该项目是值得公司去操作的。 项目总可建设用地面积在960亩左右，容积率为1.7，建筑密度要求28%，总建筑面积约109万平方米。目前一期项目总用地平方米的用地指标及土地手续已经由沈阳华凌房地产开发有限公司落实，该土地成交价79.2万/亩。目前已经进入项目规划阶段。二期用地目前华凌公司已经和政府达成成熟意向，目前正在进入实质操作阶段。 沈阳城市背景及近两年经济发展状况 2.1沈阳市城市背景 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。 沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29-36℃之间，平均气温8.3，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵、新城子9个市区以及新民、辽中、法康、康平4个县（市）。全年实现地区生产总值2482.5亿元，比上年增长16.5%，全市实现地区生产总值1441.3亿元，增长17.3%，同比提高1.6个百分点，比一季度提高1.3个百分点。全年城镇单位全部职工平均工资19812元，比上年增长20.9%。其中在岗职工平均工资23392元，增长17.6%城乡居民人均人民币储蓄存款余额27415元，增长9.5%城市居民人均可支配收入11651.4元，增长 15.4%；人均消费支出8670.3元，增长10.3%。上半年，城市居民人均可支配收入6826.3元，增长22.0%，剔除物价上涨因素，实际增长18.4%，高出同期GDP增速1.1个百分点城镇单位在岗职工人均工资达到12496元，增长25.7%，增幅提高15个百分点。沈阳未来几十年将着力发展的四大发展空间。四大发展空间的总体构想是，确定沈阳市主城区外东、西、南、北四个方向的空间发展战略，即“东优、西进、南拓、北统”。“东优”：向东突出生态环境，将东部地区规划为生态旅游度假区；“西进”：向西打造百里工业长廊，建设先进装备制造业和重化工业区；“南拓”：向南跨浑河发展，使金廊向南延伸，建设“新城区、高新区、物流区”；“北统”：向北规划以农产品深加工为主导，以高效都市型农业为依托的城乡统筹发展区域。平方米在实际销售商品住宅中，100平方米以下占交易总量%，每平方米4000元以下占%。从中看出，中小户型和中低价位商品住宅是主流需求浑南区沈营路11号苏家屯区沈苏快速干道东侧和平区长白西路58号和平区长白岛工农桥东侧苏家屯区沈苏快速干道侧和平区长白西路55号SR国际新城市韩国爱斯阿尔房地产开发有限公司开发，项目总建筑规模150万平方米，共分四期开发，一期占地5.5万平方米，建筑面积22万平方米，总7.4亿元，6月30日起开始入住。功能设计，人性化细节，和谐品质。是永嘉地产在沈阳首个别墅项目，以别墅为主，集合排屋、花园洋房、点式公寓等多种建筑形式，大手笔运作诠释别墅生活的真意。万科城总建筑面积超过100万平，是沈阳万科的第七个项目，也是最大的项目，同时也是第一次引入外资的项目，是和平区的未来地标。简约、生态、人性、科技、时尚的北欧生活。从户型设计到外立面，应用了来自北欧的建筑设计语言，诠释了北欧居住文化“简约、高雅、精致”的本质，在产品设计定位上撷取北欧建筑语言的精华元素，结合宗地的原始的铁轨、谷仓等地貌文化遗存，体现着颠覆东方居住文化传统的新特点。 序号 建设周期 期数 建设面积 预售房价 1 第一年建设面积2008 一期一段 4000元/㎡ 2 第二年建设面积2009 一期二段 4360元/㎡ 3 第三年建设面积2010 一期