2010年安徽蚌埠滨江国际项目市场分析报告.doc

滨江.国际项目 市场分析报告 ? 目录?报告编制目的报告编制依据项目规划、建筑设计建议第一节 项目总体规划建议建筑设计建议三配套设施建议 内容提要??本文通过对环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与经营策划提出初步意见????[关键字]报告编制目的????1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。????2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。??????、对项目决策及其实施的优化提出建议。???报告编制依据????1、市规划????2、网（）；???、国家建设部市颁布的与房地产相关法律与政策；?? 第一节 项目背景 形成背景：中国房地产业的快速发展和蚌埠市城市化进程的进一步加快，蚌埠市对于现有的城市几个板块 都做出不同的规划。蚌埠作为皖北商贸重镇，近年来经济发展迅速，城市面貌日新月异，商贸、金融、旅游等现代服务业功能日益完善，城市集聚力和辐射力不断增强将抓住安徽省加快皖北地区建设的战略性机遇，加快蚌埠发展的步伐，努力推动蚌埠城市规模能级提升、现代服务业发展、百姓居住环境改善 指标名称 规划要求 用地面积 209亩 用地性质 商住用地 建筑容积率 ≤2·2 绿地率 ≤33％ 4、土地情况：项目总占地面积约209亩，总建筑面积33万平方米。由于地上附着物系原居民住宅房屋尚未拆迁完成，，项目预计可分为5期实施。 第三章 房地产市场分析 第一节 房地产宏观经济环境分析 从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到20年央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的，年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，20年，中国房地产市场很关键的一年。 20年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得20年尤其20年上半年的各地市场热点区域增多。政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。 在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。 从20年开始生效的土地新政如果严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比率相对要减少。 同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。 在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。 房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。由于市场异变，竞争加剧，将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。 由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。20年，政府采取从紧的货币政策，进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。 410亿185亿城镇人均可支配收入：分别达到9109元、10875元、15175元和11440元，同期增长12.1%、9.4%、14.