北京某地块项目可行性研究报告(doc).docVIP

目 录 第一章 项目用地周边环境分析 - 1 - 一、项目土地性质调查 - 1 - 二、地块手续进展 - 2 - 三、项目用地周边环境调查 - 3 - 四、地块交通条件调查 - 4 - 五、周边市政配套设施调查 - 6 - 第二章 区域市场现状及其趋势判断 - 8 - 一、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 - 8 - 二、项目所在地房地产市场总体供求现状 - 9 - 三、商品住宅客户构成及购买实态分析 - 10 - 第三章 类比竞争楼盘调研 - 11 - 第四章 项目定位 - 14 - 一、主力客户群定位 - 14 - 二、功能定位 - 17 - 三、价格定位 - 18 - 第五章 投资估算 - 21 - 一、投资估算范围 - 21 - 二、项目概况 - 21 - 三、土地成本 - 22 - 四、建设总成本汇总表 - 22 - 五、销售收入估算 - 24 - 第六章 财务评价与社会效益分析 - 25 - 一、项目损益表 - 25 - 二、盈亏平衡分析 - 25 - 三、敏感性分析 - 26 - 第七章 项目融资 - 27 - 第八章 结论 - 28 - 项目用地周边环境分析 项目土地性质调查 **地块位于通州区梨园镇梨园大队王长村，北至蔷泉家园小区，南至规划路，东至规划路，西至强力家具厂。该地块土地面积131亩，南北长约380米，东西宽约200米。其中建设用地123.72亩，代征地7.28亩（实际可能为21.81亩），土地权属为国有土地。（上述数据引用合作单位提供的报告） 该地块原为北京**针织集团有限责任公司东工场厂区，现厂区内建筑物已基本拆除完毕，并已沿厂区四周砌好砖墙，仅剩北侧与蔷泉家园小区相邻处有一栋废弃的三层楼房尚未拆除。厂区内现生长有杨树、柳树约200株。另有一条供电线路从地块中部穿过，立有15根电线杆。该厂区门口有一条宽9米、长30米的道路与九棵树东路相连。 该地块容积率为2.5（根据合作单位提供的数据：现批复容积率为2.5，可调整至2.8），用地性质为住宅，规划建筑面积约21万平米（按容积率2.8计算），规划高度80米，建筑密度40%，绿化率30%。 该厂区入口处贴有一公告：“北京**针织集团有限责任公司东工场厂区自即日起正式由北京新城基业投资发展有限公司接手管理。”公告发布日期为2006年9月27日。 地块手续进展 2006年8月，北京市国土资源局、市规划委员会、市发改委和市建委以《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要》的形式（京国土会[2006]22号）同意**地块在落实规划条件，并进行考古勘察后，由市土地整理储备中心申报规划意见书后组织入市交易。该地块已经完成所在区域的控制编制工作，规划指标已于2007年4月经市规委审核通过（北京市规划委员会《总体规划处相关规划控制指标协调会议纪要》，2006年10月）。根据合作单位提供的报告，该地块已委托市规院定线组钉桩定线（但由于洼子地块及机械工程部家属楼地块的加入尚未完成），并已经完成委托意见书的申报工作，待取批复文件。土地预计在2007年9月底前可以上市。 项目用地周边环境调查(见下图) 地块东侧现为一条宽4米、长约500米的道路，该道路北接九棵树东路，南接云锦南大街，为水泥路面。该道路由于缺乏管理，路的两侧堆积着一些垃圾和泥土。该道路东侧为通州区计量检测所和一个面积约为1500平米的钢材货场。 地块东南侧为通州建筑集团公司机械施工部，并建有该公司一栋六层宿舍楼。地块南侧为北京住总集团某施工项目部搭建的简易房。 地块西侧与农机公司宿舍、北京强力家具厂、云景豪庭小区一期、站前巴黎小区（金侨时代）相连。根据通州地图并向云景豪庭售楼处了解得知，地块西侧应有一条规划的市政道路（上图中以灰线标注）位于**地块与云景豪庭之间，但目前尚无开始建设的迹象。 该地块北侧紧邻蔷泉家园小区（现名11 station），该小区与地块距离最近的一栋楼房高13层，与**地块最近距离5米远。轻轨八通线自地块东北侧经过，距地块最近距离为15米，轻轨八通线该段线路已加装了隔音屏障。地块东北侧紧邻一排平房（根据合作单位提供的资料，该平房属于梨园供销社，共3.6亩），平房内有一家房地产公司（鑫翼龙房地产开发公司）及若干家五金店。根据通州地图的标注，地块北侧应有一条规划道路（上图中以灰线标注），但目前暂无法确定其具体位置。 地块交通条件调查 轻轨八通线、435路、938路、372路、647路、976路、924路公共汽车等多种公共交通可到达**地块，同时九棵树东路（京塘公路）、云景南大街、云景东路等城市干道也从该地块周边通过。 **地块距离轻轨八通线梨园站约300米，步行4分钟可到达。八通线是北京地铁1号线的东段延长线，全长18.964千米，设四惠站、四惠东站、高碑店站