中金公司2006年房地产行业分析报告.pptVIP

06年上半年竣工面积同比同比下降27%；同时，销售面积同比增长20.7％ 新开工面积同比增长47％，在建面积增幅8%，未来供应量释放有限。 商品房价格同比上升45％，05年同比增加24％。即使考虑到商品房期房计算方法因素，商品房价格仍未能有效控制。 紧缩调控政策对房地产市场的影响（北京） 紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？ 资料来源: CEIC, 中金公司研究部 环渤海区域的价格上涨空间要大于其他区域 珠三角是最成熟的市场，近年来价格波动较大。可能会享受健康稳定的成长 长三角受累于去年开始的紧缩政策。对价格调控措施比较敏感 以北京为中心的环渤海区域在2008年奥运会到来之前会有较稳定的发展前景 紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？ 资料来源: 中金公司研究部 宏观经济因素 政策的执行和后续政策 成交量的变化 汇率变化 调整中向上是我们对行业未来的判断 紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？ 内容 中国房地产行业风险如何？ 紧缩调控政策有效吗？ 紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？ 房地产上市公司有投资价值吗？ 投资建议 龙头房地产上市公司估值很有吸引力 紧缩政策将使龙头企业受益 三种房地产龙头企业有投资价值 房地产上市公司有投资价值吗？ 紧缩政策将使龙头企业受益 紧缩政策降低供应过量的风险 低成本土地储备支撑业绩增长 融资能力较强，能有效应付资金短缺 行业整合将使龙头企业扩大市场份额 房地产价格的急剧下降可能性很小 房地产上市公司有投资价值吗？ 房地产公司的投资思路 房地产开发类企业中，我们需要专注于那些能够实现较为可能的06及07年业绩增长的公司，基本条件是：①所处的市场受调控影响较小②所拥有的土地储备较为廉价③手中拥有较多开工证的项目④专注于普通商品房开发。 加息预期下，持有类房地产公司的估值水平受到抑制，主要投资于物业重估价值对股价有较大的溢价，以及未来收益增长潜力较大的公司。 龙头房地产企业未来将对中小型房地产企业有溢价，所以目前来看这些企业投资风险较低。 对于资产重组、并购、资产注入等概念的公司，我们需要关注是否有实质性的交易发生，从本质来看，这些公司并不会因为资产注入而改变其公司运营价值，所以资产注入将带来一次性的重估价值，不宜追高。 房地产上市公司有投资价值吗？ 市盈率与净资产折让的关系 结合市盈率和净资产折让/溢价两个指标是进行上市公司估值的有效方法 市盈率和净资产折让/溢价指标的结合会随着市场的预期而改变 对中国房地产上市公司来说，良好的成长性带来了一定程度的净资产溢价 房地产上市公司有投资价值吗？ 资料来源: 中金公司研究部 不同类型房地产上市公司的估值特点 房地产上市公司有投资价值吗？ 住宅开发商：合理的市盈率应该在12~14倍，股价相当于净资产值或者享有一定程度的溢价； 房地产租赁企业：合理的市盈率应该在16~20倍，股价对净资产值享有10％~20%的折价； 综合性房地产企业：股价对净资产值享有一定程度的折价，市盈率应根据 sum-of-parts 方法计算。 世界各地市值前列房地产上市公司06年初至06年8月18日估值变化 房地产上市公司有投资价值吗？ 资料来源: 中金公司研究部 香港本地、国内及在港地产公司股价(06年8月18日)对净资产折让 房地产上市公司有投资价值吗？ 资料来源: 中金公司研究部 中金覆盖的房地产上市公司 房地产上市公司有投资价值吗？ 资料来源: 中金公司研究部 世界各区域市值前列房地产上市公司估值 房地产上市公司有投资价值吗？ 内容 中国房地产行业风险如何？ 紧缩调控政策有效吗？ 紧缩调控政策将如何影响房地产行业发展？ 房地产上市公司有投资价值吗？ 投资建议 中金覆盖的房地产上市公司 投资建议 未来发展基于现时良好的基础－中国海外 紧缩调控政策可能会使像中国海外这样的龙头企业扩大市场份额 聚焦于住宅市场的开发和良好的区域扩张降低了风险 2005年底，土地储备显著扩张到约1,100万平方米 我们给予推荐的投资评级。未来12个月的目标价HK$5.6, 对07E净资产值有11%的折价 资料来源: 中金公司研究部 业绩反转----首创置业 良好的成长潜力，良好的地段，估值有吸引力，我们给予推荐的投资评级，未来12月目标价HK$3.30，有45％的上涨空间： ①2006年业绩反转，业绩将恢复至2004年水平，2007年将同比增长139％； ② 估值具有吸引力—目前股价对我们预测的06年净资产值有32%折让，基于07年每股收益市盈率为6倍； ③ 2005年底首创置业的土地储备约为414万平方米 资料来源: 中金公司研究部 地产业务开始加速----招商局地产 2006年以后盈利增长将会加速 招商局控股股东的支持将有利于业绩的增长 经营的结构会有效减轻扩张的风险 我