2006年哈尔滨市恒祥首府调研报告.pptVIP

地铁沿线楼盘现行与历史价格比较（2） 以住宅为例 三、周边个案分析 1、个案确定原则 可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一定的可比较性 相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区域、地段等方面有相似性 差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果 可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则 考虑目标项目的周边情况，福顺尚都与盟科观邸在与本项目区位的同质化、供应体量、价位上、规划、配套等方面有较大的相似性，是本项目最强有力的竞争对手，将其做为重点参考， 2、 个案的设定 个案分析 了解目标市场 了解客群特性 确立诉求对象 定位 福顺尚都 盟科观邸 学府名苑 世纪嘉园 可比楼盘基本情况比较分析 地理位置 总建筑面积 容积率 工程形象 入住时间 福顺尚都 学府路1号 410000 3.46 主体2-3层 07.2\10 盟科观邸 一曼街2号 350000 5.31 主体3-4层 07.12 学府名苑 西大直街与学府路交角 地基 07.10 世纪嘉园 汉广街与七政街交汇处 45000 3.19 地基 07.5 1、福顺尚都与盟科观邸规模较大，整体规划情况较好；其它项目受地块限制规模较小。 2、由于土地及开发利润的因素影响容积率普遍偏高。 3、工程进度及入住时间不相上下，面向市场供应“扎堆”，目标消费群体易被分散，竞争较为激烈。 可比楼盘产品形式与配套比较与分析 规划 主要产品形式 配套 福顺尚都 一期15栋以住宅为主;二期以商业为主 住宅 \公寓\写字楼\购物广场\商业街区 豪华专属会所\幼稚园\社区通道直通地铁站\ 盟科观邸 共16栋全部启动 写字楼\宾馆\公寓\多层\高层 大型会所 学府名苑 一栋板式楼 板式高层 超市\多功能会所 世纪嘉园 两栋点式楼 点式高层 大型超市\大型游泳馆 １、福顺尚都与盟科观邸的小房型公寓尚未向市场公开 ２、产品形式多样化  面积范围 主力面积 房型范围 主力房型 交房标准 福顺尚都 65-155 90-110 二室—五室 二室＼三室 清水房 盟科观邸 55-161 90-110 二室—五室 二室＼三室 清水房 学府名苑 28-98 50-70 一室—三室 二室 清水房 世纪嘉园 89-188 90-110 二室—四室 三室 清水房 可比楼盘面积及房型比较分析 1、地铁沿线项目主力面积及主力房型较为集中，差异化并不明显 ２、面积跨度较大，可供选择空间较大 ３、全部以清水房交楼 可比楼盘价格比较分析 均价（元） 总价范围（万元） 主力总价（万元） 福顺尚都 3500 35—85 50—60 盟科观邸 4000 35—100 55—70 学府名苑 3300 15—75 25—35 世纪嘉园 3400 47—100 48—58 1、主力总价集中在50-70万元之间，此总价区间为客群付款方式的选择提供空间，一次性及贷款均难度不大 2、均价差异不大，市场接受程度较好 可比楼盘去化情况比较分析 公开日期 去化情况 诉求手段 诉求点 福顺尚都 2006.3. 70% 报广、工地围板 豪布斯卡地产新模式 盟科观邸 2006.6(现预约) 已有4000户预约 报广、工地围板 高尚人文社区 学府名苑 200.1（手续尚未完全） 80% 未宣传 繁华与财智的栖息地 世纪嘉园 2006.9（手续尚未完全） 40% DM单张 城市精英新领地 1、福顺尚都与盟科观邸因项目规划较好及楼盘品质及发展商品牌知名度较高，公开后销售情况较好 2、学府名苑因其小房型设计，有效的市场区隔，使市场接受度较高，虽未宣传及正式开盘但已接近售罄 3、世纪嘉园因开发商实力不足开工后工程进度滞后，客群对其失去信心，转向品质及实力更好的新增项目 市场开发热潮下下的佼佼者！ 具有其稀缺性资源的地铁沿线区域板块 特性 不可再生性 不可复制性 1、优越的交通资源 2、地铁经济促进大都商圈形成 3、巨大的物业投资价值 4、完整配套 总结： 1、地铁沿线可建高品质楼盘土地日渐稀缺，开发时机已经十分成熟。 2、 地铁沿线项目供应体量较大、产品形式多样、入市时间集中。进行合理的定位，突出特色进行差异化竞争，有效的区隔是项目的制胜根本。 3、 地铁概念的抄作，引发消费者的购买热情，带动房价的上涨，但价格更需要楼盘本身诸多要素的有效支撑 4、发展商的品牌知名度能够有效提升楼盘的附加值。 5、工程进度的有效控制及正确选择入市时间对于规避竞争及提高竞力十分重要。 哈尔滨房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现稳定趋势，拥有稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升一定幅度上涨，尤其是板块内特色楼盘所受的抗性也是相对有限的。 反思一：过多透支地铁概念 ，赋予地铁无所不能的商业地