2006徐州瑞龙商贸城项目市场研究报告.pptVIP

* 市场研究结论之优劣势分析 资源优势分析判断（一） 1）徐州是淮海经济区的中心城市，对山东、河南、安徽和江苏本身的中小城市有极强的商业辐射能力，因此徐州并不仅仅是徐州人的徐州，而是整个淮海经济区的徐州，经济实力雄厚（GDP过千亿，人均GDP过万元）发展迅速（经济年均增长13％左右），为项目本身的良好运作提供了强有力经济支撑。 2）徐州目前的商业开发处于蓬勃发展阶段，核心商圈（三线一圈）爆炸式成长，已经冲击极限，而新的商业中心或次中心还未形成，这给城市外围商业的发展提供了一个难得的契机。 * 市场研究结论之优劣势分析 资源优势分析判断（二） 3）徐州由于受城市本身地理位置的限制， “城市向东走”的基本规划原则已经确立，瑞龙项目本身就处在城市东进的交通节点上，这为瑞龙商贸城项目本身的发展提供了规划上理论支撑。 4）瑞龙项目紧邻楚汉公园风景区，而且周边围聚着民富园、民祥园、民怡园、东祥园、铁路民祥园、黄山新村等社区20多万人口，加上正在兴建的东方美地和绿地世纪城等大型住宅社区项目，为项目本身的发展提供了足够的人气保证。 5）瑞龙项目所在的东部新城区内目前商业业态非常低端，缺乏大型的上规模的商业聚集中心，而瑞龙项目天然就是民富园路这条商业龙身的龙头，对整个东部区域商业的繁荣具有极强的带动效应。 * 市场研究结论 资源劣势分析判断（一） 1）徐州市民对市中心商业的认同度非常高，势必造成对周边商业项目认同度的偏低，这一点需要很好的舆论引导。 2）由于瑞龙项目本身处在徐州交通主干道－－三环东路的左侧，三环东路的巨大车流量（据测试：通车辆平均约350辆/小时）会对瑞龙项目人流的往来造成一定的影响。 * 市场研究结论 资源劣势分析判断（二） 3）由于瑞龙项目本身处在楚汉风景区重要的风景点－－楚王陵附近，而且大体量的商业（大卖场）主要在地下，可能会对消费者的心理造成一定的影响（毕竟近古墓）。 4）主要竞争对手徐连超市项目的市场定位将直接影响瑞龙项目运作，这一点是我们必须要警惕的。 * 项目研判之项目操作机会 对于项目操作方向的机会选择（一） 1）项目定位： 区域化＋风情化＋旅游休闲＝区域综合商业中心 2）业态定位： 大卖场＋主力中高档餐饮＋主力中高档娱乐＋主体休闲风情商业 （休闲餐饮、服装、箱包、皮具、旅游精品） 3） 人气聚集办法： 大卖场吸引人流 餐饮、娱乐、旅游精品留住人流 * 项目研判之项目操作机会 对于项目操作方向的机会选择（二） 4）营销基本原则 剑走偏锋：把主力铺型划分成总价在100－150万之间，同时兼顾少部分中小投资客户。 5）去化步骤： 大型主力店 低价招租大卖场 次主力店 或租或卖 其他店面 卖 6）去化方法： A、招商先行：扯招商大旗，促销售行为。 B、开卖与提价时间节点＝次主力店或主力店意向落定。 * 项目研判之项目操作机会 对于项目操作方向的机会选择（三） 7）招商步骤： 主力店＋次主力店＋中小业态招商 同时并举 8）招商策略： 主力店与次主力店 中小业态分 分开执行 9）招商区域： 主力店与次主力店 全国招商 小业态 地方资源整合招商 F 中国管理资讯网 F 中国管理资讯网 * 徐州瑞龙商贸城项目市场研究报告 委托单位：徐州瑞龙房地产开发有限公司 提交单位：上海天启开启房地产咨询有限公司 提交时间：2006年04月05日 * 城市解读之徐州在淮海经济区中位置的文字描述 1）徐州是苏、鲁、豫、皖四省交界之地。 2）徐州是中国东部地区交通枢纽城市。 3）徐州是中国东部地区的物流中心 4）徐州是中国东部地区重要的能源基地。 5）徐州是中国东部地区重要重工业城市。 * 城市经济解读之徐州城市居民收入水平 居民收入水平描述： 2005年徐州市城市居民人均可支配收入为11185.30元，比上年增加1345.65元，增长13.7%。收入增幅在全省13个地级市中居第6位。早在2005年1-11月份，徐州市城市居民人均可支配收入就达到10067.20元，首次突破万元大关。 人均过万的解读： 1）徐州正发挥着淮海经济区经济发展火车头的作用，其后劲不可小觑。 2）徐州人的消费正处于升