世联-三亚中集香水湾项目市场研究及定位报告.pptVIP

第一阶段开发以Kapalua 海湾度假设施及酒店、购物等相关配套向腹地延伸；第二阶段以开发西北部私人住宅片区为主，和顶级高尔夫及相关配套设施。 开发次序以不同的价值体验组团为顺序，以高端项目启动，提升项目档次，通过后续不断投资，逐步实现经济回报 夏威夷Kapalua社区KPI体系 通过国际案例借鉴，得出本项目的发展方向：充分利用自身资源，打造独有亮点，特色主题；沿海规划高端产品，资源价值利用最大化，打造热带滨海多功能复合度假社区。 客户解析 优越的热带海滨自然资源吸引岛外度假和投资客户，三亚为主要承接地，市场状态较为典型 除北京、上海＋江浙区域消费群体将继续壮大外，国内快速发展的二线城市中产阶层也将陆续崛起，成为三亚滨海度假物业的购买群体，随着三亚国际知名度的提升国外客户也将有所上升 三亚游客中，国外游客占9%，2006年三亚置业客户中外国人占到2.５%。 重庆、成都客户近两年成为三亚置业的生力军。在山水国际等项目中占到10%左右。 三亚顶端置业客户特征总结 三亚高端客户置业特性总结 三亚中高端客户置业特性总结 三亚中端客户置业特性总结 三亚置业客户主要置业目的分为：资源占有型度假、短期度假、投资、养老。 分类客户价值敏感点 投资客 分类客户价值排序 投资客 客户拟合度分析 客户认知价值体系总结 项目定位 项目发展战略 项目整体定位 客户定位 产品定位 酒店式公寓——现金流产品，保证销售目标； 独栋别墅——主力产品，与区域形成产品面积的差异化，市场补缺，满足客户需求； 海景别墅——标竿性产品，扩大利润空间，充分实现项目资源价值最大化； 海景叠墅——创新产品，通过创新独特的建筑设计，打造差异化产品，实现本项目的利润突破。 物业发展建议 地块划分 地块价值评估 土地等级划分 土地等级划分 案例借鉴 平面规划设计理念 交通组织要点建议 区隔要点建议（1/2） 立面设计建议（1/4） 立面设计建议（4/4） 平面设计建议（2/4） 园林景观风格建议 园林打造的原则—— ----依据本体地块质素，结合自然条件，最大化展现南澳热带雨林主题园林体系包涵的全功能度假风情。 ----致力体现高尚度假生活舒适性和品质感， ----强调自然野趣与人工精致的完美融合。 园林景观风格建议 通过小品导入主题所特有的人文元素，体现异域风情文化，彰显度假的闲适氛围 南澳热带雨林景观打造体系 园林景观打造建议 无边界泳池与绿化景观相结合，强调参与性，周边要有较严密的遮挡，保障业主的私密性和安全性。 别墅产品户户拥有泳池，是平台标准。 可在泳池周围设置小品或绿化，使其融入园林 同时可在其周围设置一些休息的凉亭及椅子，突出休闲氛围 泳池周边要有浓密的树木遮挡，以保证业主的私密性。 会所功能建议 会所功能建议 会所立面建议 会所功能建议 会所立面建议 半山会所 山顶会所 山顶会所：体现社区品质的顶级设置和配套服务 半山会所：社区会所的基础功能设置 针对本项目的定位，迎合目标客户群的需求，设立山顶会所，体现本项目的高品质定位，并实现吸引更多有相同需求的客户的目的。 本社区依据自身资源条件和客户需求，需建设两个会所，半山会所和山顶会所。 目前，会所已成为三亚市场平台标准，客户对会所普遍有需求，关心其中的基础设施配套，并希望能够提供方便生活的配套设施。 半山会所：社区会所的基础功能设置 半山会所主要功能是方便社区内居民生活，以生活配套为主，主要包括小型超市、中西餐厅、咖啡吧、医疗室等，建议面积在1000-1200㎡。 Lombard街其实很长，在Hyde街与Leavenworth街之间的一个很短的街区，却有八个急转弯，因为有31度的斜坡，且弯曲像“Z”字形，所以车子只能往下单行。 九曲花街（Lombard street）位于美国旧金山市区，以世界上最弯曲的街道闻名，成为城市的著名景点。 案例借鉴 案例借鉴 这段坡度非常陡的街道原本是直线通行的，但考虑到行车安全，1923年这路段被改成目前所见的弯曲迂回情况，利用长度换取空间减缓沿线的坡度大小，并且用砖块铺成路面增加摩擦力； 公共性较强，车流人流的穿梭与互动构成趣味性的主题。 因地制宜，在延续城市空间框架的基础上，通过道路规划的变化，营造趣味空间，提升体验价值。 为防止上下坡发生交通事故，旧金山人特意在弯曲的车道两旁修筑了许多花坛，让车辆绕着花坛盘旋行驶；各住户也在自己门前栽树种花，为街道添姿增彩。这一路的鲜花胜在精心修养，高低疏密，色彩搭配，四季轮替，保证日日有景、步步有别。 花街旁精致的房子 花团锦簇的道路 “一路弯曲一路花”，丰富、漂亮的植被提升了花街的景观价值和体验情趣。 本项目规划设计理念： 依据最大化利用山、海、平地的资源优势，通过艺术化突破， 实现