依云小镇营销策略汇报正稿.pptVIP

依云小镇2006年营销策略讨论稿 房号走势 时代业主占了主要的比例（21%） 机场路及南航员工占了超过26% 时代业主与南航员工有部分是重合的，说明除了针对老业主营销外，南航员工是洋房的重要目标客户 时代业主与机场路占了主要比例 别墅客户辐射范围较广 客户未成交原因分析 新春购房送金元宝促销 面价上抬升的２％，经过包装作为实物促销 针对客户：成交客户 形式：直接送实物、如特殊申请可以直接在楼价减除。客户交完首期后即可获赠。 媒体特征定性比较 报纸 电台 短信、ＤＭ、ＥＭＳ 客户群选择 夹刊　夹报 机构团体内部宣传 初四启市，大派利是 时间：2月1日~2月12日 客群：上门客户、旧业主 内容：现场派发现金利是 开香槟现场庆祝成交客户 公关活动——6月 24 25 26 27 28 29 30 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 6 六月份周末：少儿艺术绘画比赛 ６月１１日：感谢父亲 ６月２４日： 你我的小镇生活 ６月１日：夺宝奇兵 ６月营销活动主线：小镇生活 童趣的 少儿艺术绘画大赛 时间：6月逢周六日 客群：广州市少年宫、白云区各小学 内容：由广东美术馆组织举办少儿绘画大赛 你我的小镇生活 目的：为依云小镇的营销工作做一个归结；感谢依云小镇业主；促进旧介新。 时间：6月２４日 客群：业主、业主朋友 内容：晚宴、抽奖。 感谢父亲 时间：6月１１日 客群：上门客户 内容：在依云小镇，小孩子通过DIY形式制作一份艺术品赠送给父亲做节日礼物。 夺宝奇兵 时间：６月1日 客群：白云区小学、幼儿园 内容：将几种不同的艺术印章放置在样板房及园林内各个位置，小孩在家长的指导下盖齐印章可获得相应的礼品 渗透 外展渗透 主要客源：白云区四大区域，黄石路一带、机场生活区一带、广源一带、同和一带。外展仍然是宣传和吸引客源的重要途径之一 主要展场：时代楼盘、黄石好又多、广园好又多、云景好又多 武器：外展场的包装、外展人员的形象包装、外展人员的专业态度、宣传物料。 方式：销售人员走出去；强调外展目标与奖惩。 1月 2月 6月 3月 4月 5月 销售时间 ５月份除黄金周外其他时间自然销售方式 销售目标 7000万，别墅15套，洋房34套，商铺2000M2 推售货量 促销措施 奖惩 房价抬升２%，优惠折扣延用9８折。 成功售出别墅额外奖励1000元/套，成功售出指定洋房额外奖励500元/套。完成即定目标每位管理人员奖励7000元/人 余货 销售策略－５月其他 1月 2月 6月 3月 4月 5月 销售时间 销售目标 针对六一儿童节等促销 以旧介新为主进行促销 自然销售方式 销售目标 7000万，别墅15套，洋房34套，商铺2000M2 推售货量 促销措施 奖惩 优惠折扣延用9８折。 成功售出别墅额外奖励1000元/套，成功售出指定洋房额外奖励500元/套。完成即定目标每位管理人员奖励7000元/人 余货包装后推出 销售策略－６月 商铺销售 请时代尾货营销组代理 请专业商业代理公司代理 改造城中村，联合城中村开发变成商业街，需要时间来酝酿。 ？ 关于代理 正规军与游击队珠联璧合，互相带动 目标 推广宣传 线上 线下 媒介 平面宣传 地面渗透 公关活动 推广宣传 目标客户的特征 区内客户为主要客户群。 年龄层次居中，家庭结构简单。 讲究居住的舒适度，不喜欢住在大社区内，认为会很杂乱，在我们的小区里面，较少的户数是形成良好的小区环境的重要原因。 认同时代所开发的楼盘。 对自己的未来充满信心，同样，对于区域的发展前景也是充满信心。 认同点：产品、区域、发展商品牌 障碍点：周边环境、配套 销售技巧 客户沟通语言 下阶段的推广任务 寻求声音共鸣，吸引客户关注，增加有效上门量 制造差异化，与时代玫瑰园区隔。 传承前期推广 下阶段的推广方向 推广方向：纯粹的+艺术的+“小”镇生活+别墅＋时代地产品牌 有情感沉淀的 健康的 艺术的 充满希望的 童趣的 主线:小镇生活 好的创意是推广成功的关键。 春节前确定广告公司。 吸引眼球、扩大知名度,制造声音共鸣 报广+电台+网络＋杂志＋户外广告 直接命中客户,以产品细节展现项目品质、提升上门量 短信+直邮+夹报 +分展场+活动公关+老客户营销 形象、出位 线上 精细、做透 线下 媒介 时代老业主及业主口碑传播途径超过6成； 户外广告效果明显； 分展场与短信是低成本高效传播。 从投入产出比来看，分展场、短信、户外广告牌和老业主营销是最有效的，报纸广告主要是起到形象建立与扩大传播范围的作用。 客户分析——成交客户获知途径分析 优 大 中等 大 网 络 优 大 低 大 DM 优 不定