房地产估价复习重点内容.docVIP

一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的本质区别 1评估人员不同；2评估方法不同；3公信力不同；4专业估价服务是有偿的；5专业估价是需要负法律责任的。(二)专业房地产估价的概念： 房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。二、房地产估价的本质：(一)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；(二)房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；(四)房地产估价都有误差但误差应在合理范围内；(五)房地产估价既是一门科学也是一门艺术。三、房地产估价的必要性：(一)专业估价存在的基本前提1独一无二性；2价值量最大大。(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体；四、房地产估价师的职业道德：房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面。包括七个方面：（1）独立、客观、公正（2）专业胜任能力（3）诚实守信（4）勤勉尽责（5）保守秘密（6）公平竞争（7）社会责任；一、房地产的定义：房地产是指土地及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义；(一)土地的含义从房地产估价的角度来看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 (二)建筑物的含义：建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 (三)其他土地定着物的含义；是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。 其他地上定着物与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。 三、房地产的特性十大特性：不可移动性，独一无二性，寿命长久，供给有限，价值量大，用途多样，相互影响，易受限制，难以变现和保值增值。四、房地产的种类；按开发程度划分的类型：生地，毛地，熟地，在建工程和现房；按经营使用方式划分的类型：销售，出租，营业和自用。五、房地产的基本存在形态：土地形态，建筑物形态，房地形态 各自定义。一、房地产价格的含义：价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，但不一定要用货币的形式来偿付。价格是商品价值的货币表现。房地产价格：是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。二、房地产价格的形成条件：有用性；稀缺性；有效需求。三、房地产价格的特征1.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；2.房地产价格受区位的影响很大；3. 房地产价格实质上是房地产权益的价格； 4.房地产价格形成的时间较长；5.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。四、房地产需求：是指消费者在某一特定时间内，在每一价格下，对某种房地产所愿意而且有能力购买(承租)的数量。形成需求的条件：购买意愿 购买能力房地产需求量的决定因素：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关房地产的价格水平；消费者对未来的预期。五、房地产供给；房地产的供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定时间内，在每一价格(或租金)下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售(或出租)的数量。形成供给的条件：供给意愿 供给能力；潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 房地产供给量的决定因素：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发商对未来的预期。 六、均衡价格理论：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖方之间或买方之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。房地产的价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。七、价值、使用价值和交换价值 1.价值：主要是指经济学范畴的价值。广义的价值分为使用价值和交换价值。2.使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用。3.交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。 使用价值是交换价值的前提，但反之不一定成立。就使用价值与交换价值而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。八、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。(一)成交价格： 成交价格是交易双方实际达成交易的价格。　正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易而形成的价格。(二)市场价格指某