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深圳万科城 世联研究案例 区位与交通 社区规划 低密度亲地社区的内涵 43万方建筑、1.1容积率、3万方配套，打造亲地社区。联排、花园洋房等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素…… 景观轴 三山两涧一平地”的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。 广场和街道 哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。 价值标杆 一期临水景观资源最好的TOHO 社区配套 位于主干道稼先路和小区干道之间，对外开放对整个坂雪岗区域服务。3万方商业和教育配套一期全部建成展示 建筑与景观园林 建筑风格 钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、大尺度阳光露台、连廊、拱形花窗等细节特征，以西班牙典型建筑符号装饰的南加州建筑风格，写意浪漫中透出古朴素雅的贵气 物业类型 户型组合 营销策略及执行结果 营销策略 产品策略 提出ToHo亲地社区概念 价格策略：高开高走 在初期销售形势好的情况下迅速提价以实现利润的最大化。价格平均上涨达1000元 形象策略 3万M2配套先行，并引进了一些知名商业（如丹桂轩、华润万家），同时幼儿园和九年制学校已开建； 品牌策略 什么样的市场定位？ 万科城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？ 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 区位特点 处于城乡结合部的工业 园区内 交通正在逐步改善 良好的产业基础支撑 政策导向下大力发展基础配套设施 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显不足 区位： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处。 该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地,拥有人口11万人，面积达30多平方公里. 拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多家企业。 未来将形成高科技与第三产业并重的大基地。 交通 西边为梅观高速已建成，东边是在建清平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在20分钟内到达市中心；乘公交车334、335、339、415等从市中心直达万科城约30-40分钟； 2006年竣工的地铁4号线也临近该项目；规划中轻轨11号线经过该项目； 开 放 式 广 场 九年制学校； 幼儿园 宽景house 情景洋房 商业中心； Loft 3000平米 会所 726户 一期总户数 1:1 车位比 3万平米 商业面积 1.1 容积率 43.7万平米 总建面 39.7万平米 总占地 TOHO 小高层 景观园林 保留三山两涧原生地貌 营造广场、人工湖、湿地、热带植被和沿线水景等多重景观 风情商业街区自成一景 Loft 规模：80多套 位置：高迪中心上层，分向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔 小高层 规模：100多套，4栋 位置：布置在临湖景观带旁，但湖景到二期才能建成 户型：2-4房 面积：70-125M2 其他：底层送入户花园 Town House 规模：40多套 位置：临湖 户型：4-5房 面积：220-269平米 宽景House 规模：100多套 位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，送地下室 花园洋房 规模：200多套 户型：2-4房 面积：70-130M2 其他：底层送入户花园 情景洋房 宽景洋房 Townhouse 小高层 Loft 一期共推出724套，开盘当日销售500多套；次日销售即达到90％ 产品配比及销售情况 临水景的售完 80 余套 34-41 5000-6000 68+20 Loft 仅剩一二层 100 多套 32-75 4600-6000 70-125 小高层 剩沿街10套左右 200 多套 42-78 5000-6500 70-130 情景洋房 全部售完 100 多套 110-165 7000-8000 137-205 宽景house 已售95% 40多 余套 260-460 12000-17000 220-269 Townhouse 销售情况 套数 总价 (万元） 单价 (元/m2） 户型面积(m2) 物业类型 打造一座城 大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活 核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层 重点客户：多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客 极尽展示未来生活情景； 建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象； 沿袭四季花城系列的开发模式，在陌生区大规模开发 大众化生活社区 产品定位 形象定位 客户