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中房?瑞致国际 个案研究 2012年10月 基本情况 投资商：中房集团 开发商：长沙中住兆嘉房地产开发有限 公司 项目地址：芙蓉区人民东路与望龙路交汇处东南角 物业形态：高层、洋房、公寓、商铺 规划户数：6645套 主力户型：两房、三房 占地面积：552330.72平米 建筑面积：1163185.60平米 容积率：2.51 绿化率：40% 公摊：22% 物业管理：长城物业 物业费用：2.1元/月/平 销售代理： 北京金网络 开盘日期：2012年10月28日 竣工日期：2014年12月30日 项目配套 外部配套 商圈：大润发商圈 金融：农业银行、建设银行、中国银行、兴业银行、交通银行 医疗：旺旺医院 超市：大润发、沃尔玛、人人乐 娱乐：世嘉会所、君庭汇会所 交通：高铁、机场、168路、317路、809路、地铁6号线 分析：上述配套离项目距离较远，生活配套一般。 内部配套 22万平米商业（电影院、超市、大型购物商场、5星级酒店等） 16万平米园林景观（纽约中央公园式） 3万平米教育配套（品牌小学一所、品牌幼儿园二所） 分析：内部配套完善，提成项目整体品质。 外立面 建筑立面采用ARTDECO的艺术风格 采用高档外墙砖，由三色拼砖搭配出棕黄的时尚色调，打造出独特、别致的建筑外墙 该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔以及线条感，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势 ，彰显建筑个性 欧陆古典与现代简洁的结合，摩登艺术的符号 世界建筑史上一个重要的风格流派 时下较为推崇的建筑风格 上海应用极为广泛（国际饭店） 园林景观 16万平米“纽约中央公园式”园林景观 相当于长沙著名的旅游景点橘子洲的大小 售楼部及样板展示区园林平均造价远远高于目前长沙中高档楼盘园林打造标准 交通 公交线路：168路、317路、809路 地铁线路：地铁6号线 停车位：共6107个。一期规划1940个，地下1553个，地上387个。人均车位配比1:0.8 分析：1、公交线路较少。 2、地铁6号线开通日期未定。 3、人民东路圭塘河浏阳河大桥较为拥堵。 4、车位配比一般。 营销动态—广告推广篇 抢占人民路上120万平米都汇生活体 一座四叶草之城 网络推广：新浪、0731房产网等。 纸媒:潇湘晨报、湖南日报等。 户外:大型广告牌、公交车站等。 电台：湖南交通频道。 营销动态—开盘前期 接待中心：人民路融圣国际 10月14日 营销中心、样板房同步开放 营销动态—认筹篇 VIP认筹1千减2万 购房后付款方式优惠 及时签约优惠 力度不大，但起点低 营销动态—开盘篇 10月28日开盘 首推70、71、75三栋 共457套 主力户型 二室二厅一卫： 94.28平米 二室二厅二卫：121.69平米 三室二厅二卫：126.56平米 126.68平米 129.02平米 129.08平米 户型配比 户型分析 南北通透 生活阳台+服务阳台，视线开阔 生活区与休息区没有分开 进门直接可看到次卧，私密性差 主卧落地窗设计较之于凸窗（飘窗）安全性降低，保温性降低（白天阳光灿灿，晚上冷气搜搜），且实用性弱，附加值低 户型分析 南北通透 生活区与休息区独立开来 生活阳台+服务阳台，视线开阔 客厅面积被阳台面积挤压 优势 开发商实力雄厚 品牌物业 项目推广力度大 占地面积大，人民路上最大项目 内部配套完善 容积率低，园林绿化面积广，楼盘整体品质高 大户型两梯两户、南北通透、纯板式结构 价格有足够吸引力 近高铁和机场 劣势 交通不便，生活配套一般 打造三万人大社区，内部拥挤，人群结构复杂 户型：赠送少、客厅小、无飘窗等等（二室户型阳台算全面积，无赠送） 期房：2014年12月30竣工（预计）规划未落地 代理公司实力一般，置业顾问专业技能平平 营