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民宿 第一章 民宿的概念 民宿的經營與一般旅館經營最大的不同，除了強調大眾化收費與自助性服務外，設備雖不豪華，但重視特色；服務雖不精緻，但富有趣味、鄉土味及人情味，更重要的是結合當地的自然資源與文化特色，除特色住宿與餐飲外，更提供知識、運動、休閒、娛樂與體驗等多元化功能，讓住客能充分享受悠游的情趣、隨性的自由，且有賓至如歸的自在感受。 第一節 民宿與一般旅館經營之差異 民宿與一般旅館之主要差異可以從下列層面觀察比較之： 一、在硬體設施上：民宿以提供乾淨衛生的住宿為原則；一般旅館除了提供客房住宿之外，餐飲、休閒乃至於會議室等其他設施亦不可或缺。 二、在軟體設施方面：民宿以提供業主人情味較濃郁以及其他額外附加之服務為號召；一般旅館則強調提供專業服務與設施為主。 三、至於在其他設施及經營管理方面比較如下： 1.員工人力專業與密集度之差異。 2.固定的規格化服務之差異。 3.服務作業標準程序之差異。 4.國際化策略之差異。 5.業主收益來源之差異。 6.市場組合之差異。 7.行銷通路之差異。 8.房間數及附屬設施之差異。 9.價位之差異。 10.經營方式之差異。 11客源背景之差異。 12.住宿氣氛之差異。 13.其他之差異 第二節 民宿的類型區隔 基本上民宿的類型可依某一要素指標去區分，在不同的區隔之下會有不同主題類型的民宿。而常見有關區隔民宿類型的要素有：空間設計、經營管理、輔導機關、停留型態、旅遊型態及地區與特色等。以下分類敘述之： 一、空間設計： 在廣義的民宿上包含一些較為特殊的建築物。如小木屋，即是一種以空間設計為主的民宿。如台東縣台東市附近的「小熊渡假村」。 二、經營組織： 分為有服務中心與無服務中心兩種，如台東縣海端鄉利稻村的民宿即設有服務中心。而經營組織屬於公營或民營者皆有。 三、經營型態： 有獨立經營者如宜蘭縣員山鄉枕山村之「枕山春海」，而有加入協會者如宜蘭縣冬山鄉的「三民苗圃民宿」已有協會組織。 四、停留型態： 可分為只停留一日的類型和停留數日或更久日數的的類型，前者大抵在都市周邊或著名風景區內，如台北縣瑞芳鎮九份地區，遊客僅作短暫停留，後者要視遊客的旅遊目的而定，如夏令營、靈修、研習會。 五、輔導機關：此類型可分為四種。 1.行政院農委會輔導的休閒農業區內設置之民宿，如屏東「恆春農場」。 2.省原住民委員會所輔導者，如台北縣烏來鄉「福山村民宿」即是。 3.地方機關如鄉公所或農會輔導者，如台東縣鹿野鄉「高台茶區」民宿。 4.無任何機關輔導者如屏東縣滿州鄉「旭海民宿」等。 六、旅遊型態： 在特殊活動方面，如溫泉民宿，即設在對泡溫泉有興趣的遊客常去的地方，如台東知本地區；休閒活動如高山賞雪所產生的民宿；體驗農村生活類如宜蘭縣「庄腳所在」民宿。 七、其他類： 不屬於上述任何一類，類型相當複雜，如某些寺廟給香油錢即可住宿。 第三節 國內民宿經營發展之現況 一、國內民宿業者之發展概況 目前在鄉間著名風景區附近已有不少業者將空置之房舍改建，於旅遊旺季時充當臨時旅館。以休閒農業及休閒魚業輔導專案為例，如南投、苗栗、宜蘭、雲林、屏東、澎湖等，已有不少改建之民宿，這些民宿或將原本空置之三合院加以整修，或將新建之透天樓房充當民宿。 另外尚有集結在著名休閒飯店附近之民宿；如溪頭、墾丁、日月潭等地，還有一些新興的熱門休閒活動點，如台東縣鹿野鄉的高臺茶區民宿，茶園推出茶餐吸引遊客；台東縣關山因有環鎮自行車道，親水公園附近的好運道民宿周圍種了果樹、蔬菜，獨樹一格的販賣有機蔬菜。 但發展最具規模的乃屬宜蘭縣，分布在各鄉鎮景點，較知名且發展最早的是員山鄉的「枕山休閒農業區」，如庄腳所在及枕山春海民宿，「冬山鄉休閒農業區」的民宿大部份分布在茶區。有些民宿簡陋，有些則頗具個人風格，如冬山鄉的「仁山茶園民宿」，整理得很素淨有日本和式套房的味道；「田野民宿」是位於鄉野的老房舍；「庄腳所在」以知性解說取勝，整棟建築像宜蘭厝，也像自己的家一樣親切。宜蘭縣業者不但自己行銷，還做聯盟促銷，並已成立民宿業者聯誼會。旅客可以上網找到各地民宿的資料，並且訂房。 二、一般而言，國內民宿在經營目的與動機上，具有幾項通則： 1.當作副業經營而非家庭之主要收入，且通常由家族成員一起經營。 2.應用自己的土地與建築物，且多餘的房舍出租當民宿。 3.運用現有資金，不另貸款，等收入較豐時再陸續投入資金增加建設。 4.營業狀況為全年性的副業，民宿的生意來自假日，且回頭客人多，需長期經營，始有利得。 5.當作正業經營者，一般規模需較大，才符合經濟效益。 表1-3-1 類型 細目 活動性質 停留型態 空間型態 人口屬性 生活體驗型 農園 參與生產農作過程 居民打成一片 家庭隔間 家庭 牧場 加入畜牧牛羊過程 居民打成一片 家庭隔間 家庭 遊樂園 到遊樂區遊玩 停留一段期間 套房 團