深圳红树西岸豪宅项目发展策略思路报告精选.docVIP

深圳红树西岸豪宅项目发展策略思路报告 让红树西岸重新成为顶峰精英的向往——2009红树西岸项目发展策略二级市场策划品控中心 报告核心结论简介战略层面：重塑项目顶级形象，树立无可取代的价值港和身份感，形成项目的价值认同和向往战术层面：树立品牌标签，实现市场突围技术层面：对客户、市场、项目、以往的营销进行分析，对营销进行战略性的铺排，推售思路和价格思考关于推售与价格：由于项目资料有限，推售和价格仅提出方向。 在对项目整体营销思路进行梳理之前，我们派出两组策划团队分别对红树西岸的10名业主进行了深度访谈，并针对其中两名典型业主进行采访拍摄，真实反映出业主对本项目的看法…… 我们试图站在业主的角度进一步理解项目，从而提出更加切实可行的操作方案！4 典型业主杨先生1: 所住单位红树西岸二栋单元 : 415A年龄岁 : 45职业物流公司老板 : 典型业主宋先生 2: 所住单位红树西岸三栋单元 : 930A年龄岁 : 40职业私营企业老板 : 注：其它名深访业主，不同意公布其个人资料。8 “红树西岸的建筑品质非常高端，但软件服务跟不上。”访谈视频DV16 “很少参与红树西岸举办的活动，对很多活动不感兴趣。”访谈视频DV27 “智能化家居在生活中其实没什么用处。”访谈视频DV38 “房子更新换代快，红树西岸的户型相对来说已经过时。”访谈视频DV49 “下一次我可能不会再买红树西岸。”访谈视频DV510 业主的反馈出乎我们的意料，业主心中的红树西岸与我们心中的红树西岸不一样！他们从生活的角度评价红树西岸，而我们往往只是单方面地从营销的角度去审视红树西岸。过去的营销诉求点似乎已无法刺激我们的客户！11 带着问题，我们开始寻找红树西岸的营销方向——12 Chapter 1面临的困局基本思路Chapter 2你所不知道的红树西岸Chapter 3目标审视Chapter 4核心问题Chapter 5项目发展战略13 1市场层面：市场出现暖春，但后市不可预测面国内宏观市场——金融风暴将严重冲击中国实体经济，中国临增速未来将大幅下滑GDP的预判2009年中国经济将下滑2-5%困??美国经济由于金融海啸进入严重萧条状态，中国经济也会由于出口减缓而受到局不利影响。潜在的过度投资、产能过剩会凸显，经济面临的将可能不再是通货膨胀，而是通货紧缩，并且股市亦可能会下跌。??金融震荡之后，美国经济衰退现在看来是不可避免，而且是深度衰退，欧洲、日本经济也将受到影响出现下滑，这就意味着中国长期以拉动经济增长的外贸增长这驾马车已经虚弱无力了；此外国内投资增速也正在下降；而居民消费仅占GDP的35%，要想弥补外部需求和投资衰弱造成的经济拉动力，短期看可能性不大。??国际经济恶化，中国经济增长的三驾马车只剩投资拉动，居民消费意愿不强以及外贸出口减缓将导致中国经济未来增长动力严重不足。房地产市场与国家整体宏观经济形势息息相关，房地产市场调整期将进一步拉长。14 房地产市场——政策的出台没有改变市场基本面，房地产进入型市场，型市场未现端倪LU房地产周期理论危机阶段④ 复苏阶段② 调整期发展阶段型型LU① ③ 萧条阶段2008年2009年（2010年）??86家A股非ST房地产上市公司三季度末的存货合计达4015.2未来仍处于供大亿元，同比增加了59.35%。于需的买方市场??与2007年末相比，2008年三季度末的存货也增加1002.91亿元，增幅达33.3%。??中国人民银行行长周小川乐观估计2009年中国经济增长率将经济面下滑趋势仍在8%~9%之间，而外国投行预测普遍在7%左右；没有根本好转??作为投资的领先指数的房地产销售2008年前三季度同比下降15%，而开发商平均预计明年投资下降20%；??制造业由于盈利增速下滑，导致其投资的积极性明显下降；??国内企业盈利增长已经从2007年的37%下降到2008年前8个月的19%；政策效应有滞后性，且经济基本面没有改变，整体房地产市场无筑底15迹象，仍处于调整时期。 区域市场——受政策性救市刺激，刚性需求释放，深圳市场出现暖春迹象??09112.32年月，深圳商品房批售面积万平米，环比下降87.28%，同比也下降63.17%；??09年1月，深圳商品房销售面积为39.23万平米，环比下降46.17%，同比上升96.72%；??09年1月，深圳商品房供销比为0.31：1。??09年1月，深圳一手房成交面积为39.23万平米，环比下降46.17%，同比上升96.72%；??09年1月，深圳一手房成交均价为11034元/平米，环比下降0.45%，同比也下降25.14%；??从成交走势