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接收征地中各方声音 　　 　　在动用征收权时，我们要实现公众利益和保护私人产权利益的平衡，这种冲突不仅是表现在纽约、美国，在中国也是亟待解决的。 　　 　　在纽约这个城市，如果政府要动用国家征收权征收土地，就要严格按照相关法律、遵守程序规定，然而这并不意味着事情会一帆风顺。我们会遇到很多困难和挑战，梅尔罗斯公地的征收过程就足以证明这一点。从中也不难发现，这些困难和挑战与中国的情况有很多相似之处。 　　我所在的纽约市法律局，是纽约市市长和所有政府部门的代表，法律局共有700名左右的律师。这些律师各有专长，其中13名律师是专门从事跟国家征收权有关的法律法规工作。我作为其中的一员，在这个领域工作已超过10年。 　　我们代表的市政府部门，包括交通部、房屋保护发展部、卫生部、警察部门、消防防火部门等。只要这些部门认为确有必要采用国家强制征收??征收某项不动产用来做公用目的，那么我所在的法律局就会马上跟征收部门进行合作：为他们考量此次征收所需的成本、有多少的不动产会受到影响，以及这个项目将会带来的环境影响。 　　在美国，政府动用征收权是要受到宪法和其他法律法规限制的。根据美国宪法第五修正案的规定，任何人不得在不给予公正补偿的条件下把私有财产充做公用。征收条款是为了防止政府强迫某些民众单独承担那些本应由全体公众共同承受的公共负担而设计的。同时在纽约州一级别，我们还有《不动产征收程序法》，在州内各城市进行征收都必须遵照程序法的规定。具体说到纽约这个城市还有自己的两部法规，《纽约市宪章》和《纽约市行政法》，这两部法规做出了更具体的程序规定。动用征收权，我们要实现公众利益和保护私人产权利益的平衡，这一方面确保人们由于征收权的动用能够获得某种利益，又不至于让某一部分人为此付出太大的代价和牺牲；同时征收的过程要保证公平，因为过程的公平是最后结局公平的最大保障。 　　 　　 听证，为征地决议把关 　　 　　梅尔罗斯公地的征收发生在上世纪90年代，这块城市改造区是由毗临的30个街区所组成的，占地面积是46英亩（约18.6万平方米），离纽约市的扬基火车站非常近。一直以来，这个公地都是混合地区，既有居民居住，也有工业发展，但总体来说是比较落后和衰败的。许多房屋老化，不少的业主因拖欠房地产税，其不动产已经为市政府所有了。 　　当时纽约市政府经过考察，认为梅尔罗斯公地是城市改造的最佳选择，为此要动用国家征收权，征收梅尔罗斯地区的很多私人财产，将其用于组建更适合发展的综合项目。 　　1993年，纽约市政府拿出了一份针对梅尔罗斯公地规划的新草案，同时遵照纽约市1976年颁布的土地使用统一审议程序进行审议，以确定动用国家征收权要举行什么性质的公众听证会，以及听证会相关的规则。 　　听证会是征收权行使的关键，在政府当局正式决定征收某块不动产的权利之前，所有召开的公众听证会讨论的焦点只有一个，就是征收问题本身。而关于公正补偿问题的讨论要推迟到后一阶段来进行。按照法律规定，社区委员会必须举行公众听证，区长决定规划之前也要举行听证，虽然区长决定规划不是必须举行听证但是实际上他也经常会举行听证。市规划委员会要举行听证，市议会也要举行听证。我们直寄邮件或通过出版物将听证会举行的信息公开告知给相关业主。 　　其实，在纽约市举办的听证会的数目确实是比较多的，在美国其他的城市，举办的公开听证会也许只有1～2次。但除了听证会，在一对一的情况下，有关机构跟个人业主之间接触和磋商机会仍然很多。在这个过程中，我会始终给这个征收主体以及开发商提出我们的建议，比如说在举行公众听证会的时候，征收主体什么话可以说，什么话最好不要说，而且还要告诉他们，在举行公众听证会的时候，最好不要有律师在现场，因为普通公众看到纽约市的律师都有焦虑感。所有要举行的听证会结束之后，工作就交由纽约市法院局来做，提出相关的申请。 　　听证会有很高的透明性质，这样的听证会存在，使得征地过程变得比较容易。梅尔罗斯公地项目在1994年1月到4月间一共举行了6次公众听证会，给予业主足够机会具体了解梅尔罗斯公地的改造计划，并可以充分地表达内心的担忧、恐惧、满意或不满。经过多次的表达，他们在精神层次上已经做好了自己不动产要被国家征收的准备。 　　相反来说，如果双方经过多次听证会仍不能达成一致，业主甚至可以越过基层法院直接向中级法院申诉。但是中级法院的审查范围是非常有限的，审查只能针对征地是否出于公共目的、征收规划是否做了足够的环境影响评估，或者这一征地计划是否符合联邦和州一级的法律要求。如果法院驳回市政府征收土地的请求，就意味着市政府如还要继续征收，就必须回到整个流程的最原始起点，即最初的公众听证会开始。 　　根据统一审议程序法规，走完整个程序一般需要9个月。但据我个人的经历，在开始举行听证会到最后