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政府必须加强对我国房地产市场宏观调控 　　[摘要]我国房地产市场的活跃，对改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长作出了重要贡献。但是，相当多地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。由于房地产业本身的特殊性以及市场机制的天然缺陷，致使无法依靠市场自身的力量解决这些问题，这就要求政府加强对房地产市场的宏观调控。 　　[关键词]房地产市场；政府；客观调控措施 　　[作者简介]唐永文，中共广西区委党校公共关系教研部副教授，广西南宁530022 　　[中图分类号]F123．16；F713．58 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1672―2728(2006)10―0045―06 　　 　　2004年4月以来，中央以控制房地产开发投资的过快增长为重点，加强了对房地产市场的宏观调控。在各项政策的作用下，一年来，房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳，房地产开??用地供应量得到有效控制，房地产开发贷款增速下降，城镇房屋拆迁规模得到有效抑制，商品房供求增幅双双回落。但是，由于市场需要偏大，使得商品房供求关系进一步偏紧，供求矛盾加上开发建设成本上升带来了房价的上涨，而房价的上涨又影响了市场的预测。基于房价上涨的预期，加上个别媒体不加甄别大肆渲染，一些地区投资、投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有的城市甚至出现排队抢购房号现象，造成一些楼盘的价格短期内持续上涨。一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，也使一部分消费者作出了提前购房的选择。加上适合中低收入家庭购买的普通商品房供不应求，进一步加剧了房地产市场阶段性和结构性供求矛盾，导致一些地方住房价格上涨过快。2005年l一2月，全国商品房销售面积2596万平方米，竣工面积2335万平方米；商品住宅销售面积2346万平方米，竣工面积1920万平方米。商品房平均价格同比增长18．9％，商品住宅平均价格同比增长19．1％。尽管目前住房价格上涨过快还是局部性和结构性问题，但已成为社会关注的热点。如果不及时控制或处理不当，有可能演变成为全局性问题，不仅影响房地产市场持续健康发展，影响城镇家庭住房条件的改善，影响金融安全，也会影响宏观经济健康运行，危及社会稳定。因此，对房地产业实行宏观调控，将是我国政府的一项长期任务。目前，至关重要的是政府要从全局和长远利益出发，针对已经出现的或者可能出现的问题，采取强有力的措施，加强对房地产市场的宏观调控。 　　 　　一、我国房地产市场状况 　　 　　小平同志的南巡讲话，促进了我国房地产的加速发展，使房地产业进入高速增长阶段(1991～1993)。房地产业内人士都不会忘记，20世纪90年代初曾席卷全国的海南和北海炒地、炒楼花的狂热态势。在海口，1992年初地价仅为100万元／亩，到1993年4～5月时，已涨到680万元／亩，增幅近600％。北海，作为西南地区的出海口被看好。1993年初，房地产热重心向北海转移。1992年北海银滩的地价为20～30万元／亩，到1993年6～7月，涨到了60～70万元／亩，增幅近200％。这种狂热态势同样波及全国其他大中城市：上海市1988～1991年土地出让面积总和仅为12万平方米，而1992年一年就出让了205万平方米，其发展之快让人眼红。就连重庆(当时还不是直辖市)这样的内陆城市也放出“卫星”――拟建亚洲第一高楼百层大楼。但是，这种泡沫经济很快就给房地产业以致命的打击，也使占开发资金主要部分的银行资金被套牢。1993年下半年，国家采取紧缩银根政策，严格限制金融机构向房地产业贷款，致使1994～1997年房地产进人盘存阶段。1998年以后，房地产投资得到有效控制，投资结构逐渐优化，市场机制逐渐健全，完成了经济转轨、市场转制和产品转型，房地产业步入理性发展阶段。但房地产要实现持续、平衡的发展态势，还需要进一步加强和完善政府的管理与引导。 　　房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，2004年是中国房地产市场不平静的一年，在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。 　　一是投资：2004年全国房地产开发投资总额达13158．25亿元，同比增长28．1％，比2003年回落2．2个百分点。从2004年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，1～12月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。 　　二是开发：1997～2003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。2004