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Xx项目策划报告 20 年，小户型风云突起，A、B、C、D四个楼盘相继推出（A、B定位为超小户型精品住宅，目标客户群瞄准了城市白领阶层；C、D定位于商住公寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。四个楼盘客群不同、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而出，不但要借助独有的地段优势，更要在细致分析竞争形势、客群心理的基础上找准细分市场，做出特有定位，本策划书将围绕这个核心展开。 市场分析 2004年上半年，市商品房成交6883件，同比增长7%；成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增长110.72%。??????????????????????? 时间 总体 住宅 件数件面积平方米 金额亿元均价元/平方米件数件 面平方米 金额亿元 均价元/平方米 2004年 上半年 6883 93.68 25.75 2749 6690 89.69 23.39 2608 2003年 上半年 3906 52.73 12.22 2317 3792 48.26 10.56 2188 同比增长（％） 71.81 77.65 110.72 18.64 76.42 85.84 121.49 19.19 2004年相对于2003年出现如此快速的增长，受拆迁及人口因素影响较大，房产作为一种需求弹性较小的商品，出现如此高的增幅，也从另一方面说明x市房产市场存在巨大的潜力。 2004年上半年价格走势 2004年上半年，商品住宅均价达到2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高价，这从一个侧面反映出市的住房供应远没有达到要求，在居民消费平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供求略有失衡，这也是市。 x市2004年上半年需求状况 　　　　　　　　　　1、成交住宅类型分析2、成交住宅价位分析　　　 　　　　　　　　　　　　　3、成交住宅面积分析 总体分析，x市房地产在2004年上半年突出特点如下： 价格、成交量持续上升，市场潜力巨大； 居民收入与现有项目价格差距较大，经济房需求旺盛； 市区各区域价格逐步贴近； 小高层较受欢迎； 4000元/平米是区分楼盘档次的一个可参考标准； 需求面积集中在130平米以下； 高档、高价住宅必须在定位上有所突破，才能打破竞争瓶颈。 下半年，预测x房地产发展趋势如下： 下半年x共有280多综土地，计1500公顷获得合法身份，房价上涨将得到平抑； 更多项目的上马，意味着下半年末到2005年x将迎来更为残酷的市场竞争； 经济适用房的启动将进一步降低中低档房产价位，中高档次房产受影响不大； 南部及城市核心地段房价将有进一步的攀升； 本案板块价位将获得更多的上升空间。 小户型市场预测： 小户型楼盘尚有一定上升空间； 客户群限制小户型楼盘进一步风行，客群分为两类：第一类是首次置业的中等收入的年轻客户群。这类人购买小户型的目的是自住；第二类是二次或者多次置业的投资型业主，他们购买小户型的目的也很简单，追求投资回报。　　SOLO是一个英文单词，原意为独奏、单独、单独飞行；在美国建筑界，它是一种个性化的、以尊重人的生活方式为目标的精准居住空间，作为独立的房屋设计形态而存在，它的特征在于以人的需求为第一要素，密切吻合人的需求，尊重人的生活模式和习惯，为客户提供居住环境的个性化界面。?时至今日，在美国SOLO已发展成为一种以服务型为物业标记的高级住宅公寓，主要用于投资。在其不断变迁和向中国传播的过程中，SOLO在物业形式上有了很大的改变，但其提倡的精神--服务与品质，却一脉相承。作为一个单词，SOLO的含义为独奏、单独、单独飞行；作为一种建筑，SOLO意味着城市近中心地带的超小户型住宅；作为一种生活，SOLO是一种自由的状态，是一处独立的空间。其实，SOLO就是一个卖点。SOLO需要全面的物业管理替你打理日常生活的琐事……家政助理、家庭看护、家电维修、代办房屋租赁、代订飞机、车船票、代订报刊物、复印、打字、传真等一应俱全。地理位置优越：成熟的配套公司快捷、便宜的网络通讯，0兆入网，10兆入户SWOT分析： S（优势） 地段优势：紧依百年某高校、被称为第二金街的某某路，人文、居住、商务氛围都比较浓厚； 区域优势：XX板块在x市民心目中已成为高级知识型白领的居住区、区域居住优势明显； 配套优势：公建中的体育项目将为项目增光添彩； 装修优势：四星级装修标准。 W（劣势） 规模：单体建筑，规模小，缺乏绿化及相关配套； 户型：大户型黑厅、总价较高，市场竞争力较差，小户型朝向一般； 面积跨度太大，不易进行细分市场划分， 单独住宅定位阻断很大部分商务、投资客户群。 O（机会） 填补市场空白：项目周边缺乏小户型产品，但需求较大； 小户型楼盘处于高速发展期； 交通系统正在升级、改善； XX