2010年星沙板块楼市分析报告.pptVIP

2010年星沙板块楼市分析报告 区域宏观市场分析 （一）星沙区域总体概述 星沙作为长沙县的经济内核，历年经济增长居全县之首，经济历年平均增速为17%，局面良好。人均可支配收入已接近9000元，基本步入小康。 星沙区域面积68平方公里，人口总数20.6万人 ，2009年财政总收入35.7亿元，增长15.3%，地方财政收入16,263万元，增长17%，乡镇企业总产值90亿元，增长18.9%，工业总产值7.5亿元，规模工业产值5.6亿元，城市人均可支配人平可支配收入8,550元，农民人均可支配收入5832，同比增长14% ，房地产开发投资37.6亿元，年增长81.5% ，商品房竣工面积116.09万㎡，同比增长54.37% ，商品房销售面积137.8.万㎡，同比增长67.6% 。路网建设日益完善：自2001年来，星沙新建和拓改城市主次干道10多条 ，其基础设施建设力度不断加大，以交通带动工业、以工业带动城市的格局初步形成。 （二）区域重点建设规划特征 路网建设日益完善：自2001年来，星沙新建和拓改城市主次干道10多条 ，其基础设施建设力度不断加大，以交通带动工业、以工业带动城市的格局初步形成。 与市中心交往密切：已建的四条浏阳河大桥万家丽路的拉通，正在动工建设的营盘路浏阳河大桥，无不缩短了两地的距离，促进了星沙经济的发展。 东南西北皆通途：地铁的规划建设、武广高铁的运营使用，扩建的东方黄花机场等等，从星沙到省外、国外、世界都有了自己的旅行方式，从此，星沙的腾飞有了新的支点。 未来规划：星沙将打造成为长沙第六区、城市副中心、商业副中心。打造“一中心、六组团、三镇经济核心区。”一中心：县城和经开区。六组团：黄花、春华、干杉、黄兴、塱梨、安沙。三镇：暮云、江背、金井；约200平方公里经济核心区。 （三）区域宏观市场特征总结 交通区位独特：星沙是长沙市的城市副中心和商业副中心，公路、铁路、高速、水路纵横交错，穿行其中，区位优势独特 。 基础设施完善：以星沙为中心的“一刻钟经济圈”、“三十分钟经济圈”已经形成，是长沙市主城区向东扩张基础设施最完善的选择地。 发展前景看好：集聚了13家“世界500强”企业，形成了机械制造、汽车、零部件和电子信息三大支柱产业，县域经济竞争力中部第一，发展前景持续看好。 磁场效应增强：以新型工业带动经济发展，以优美环境稳固发展，“无线星沙”工程，1亿元夜景亮化工程，进一步增强了星沙的辐射效应、集聚效应和吸引力。 市场分析 根据星沙的区域特点，将星沙分成五个版块：中心版块、中南版块、东南版块、东北版块、万家丽北版块 目前中心版块在售楼盘和新开楼盘较少，处于房源紧缺空档期；优越的地理位置、完善的配套设施、便利的交通以及较低的开盘价格，吸引了县城乃至长沙市民等购房者的目光；中心板块的总体成交均价保持在4500--5200元/㎡的价格，在品质和规模上处于中档楼盘，因而虽然占据了星沙的中心位置，但结合其规模、品牌、品质等各个方面的条件，使这楼盘的成交价格也处于中等水平。 中南板块为金鹰月湖板块的一部分，依托广电集团、月湖公园、长沙大学、世界之窗、海底世界等人文与环境资源，具备了良好的人居环境，已经形成了长沙高档次居住板块的形象。随着万家丽北路、开元路、福元路等道路的拉通，制约本板块发展的交通问题已基本解决，基础市政配套正在逐步完善中，这一板块将成为长沙年轻新贵的聚集地。此板块占据金鹰月湖板块的中心位置，离市区较近，便利的交通、已基本形成的人居社区环境。加之与市区相比较低的价格，吸引了众多的年轻市区顾客和投资客前去购买，但与星沙其他版块价格相比较，略微偏高。 此版块成交价格基本保持在4100/㎡左右，此版块现阶段的配套设施和道路交通正在不断的完善，楼盘比较集中，成交价格已逐步上涨。东南版块有逐步成为星沙的又一中心的趋势。 该区域项目一直以少而精的势态发展：荣获中国别墅大奖的碧桂园·威尼斯城作为长沙早期开发的别墅之一，凭借着响亮的品牌和良好的品质打造出优质的别墅大盘。08年拥有百年品质的华润置地打造出板块内又一大高品楼盘——华润·凤凰城，沿承华润百年的品质，以大规模、高绿化率、合理户型以及完善的整体配套出现在购房者眼前，不但成为星沙区域的一大亮点，同时对于长沙市都有着一定的影响，众多的市区顾客前来购买。该板块则拥有者良好的天然优势——松雅湖，成为将来众多开发商选地的优先选择区域，此外，湖南大众传媒学院等多所高校的座落，使区域内基本配套设施逐渐完善，最终成为良好的人居社区。目前，该区域楼盘均价已达4200元/㎡，各楼盘品牌的保证，加之其配套设施完善的社区规模环境以及优越的生态自然条件，其价格必定相对较高。 南北纵向大道的万家丽路的开通，浏阳河大桥的提前合拢，该区