绝密苏州融侨城20100111提案黑弧奥2358136370.ppt

苏州融侨·融侨城2010年推广策略案 使命感让我们同样抱有期待先了解大势背景吧 2009年春节前夕，随着苏州市政府及房管部门一声令下，苏州市场开始了从2008年的楼市低谷中起飞，正是这一飞掀起了中国楼市2009从冰点到沸点的转折…… 截止09年11月住宅供求情况分析 截止09年11月住宅面积段供求情况分析 截止09年11月住宅成交情况分析 成交量略有下降。11月份全市住宅成交量环比下降8.45%，各区中除了吴中区成交量有上升外，其余各区的成交量都较10月有不同程度的下降，特别是园区和新区，环比分别下降了18.40%和14.98%。 大户型产品成交量继续放大，改善型需求主导市场形成趋势。120-144平米改善型户型和180平米以上以别墅为代表的大户型物业，成交比例依然比较大，分别占全市的21%和32%。09年上半年刚性需求集中释放，下半年市场主要以改善型需求为主，目前这两种产品成交量继续放大，有继续上扬的趋势。 截止09年11月土地出让情况分析 充足的土地储备以及潜力巨大的待开发市场，使本案所处区块2010年后，将继园区、吴中区后成为苏州新的高供应、高竞争市场！ 相城区2009成交均价涨幅不高，低于全市上涨水平。 虽然有合景峰汇这样均价过万的项目，但相比其它区域仍然体现出价值洼地效应 2009年领跑中国的苏州地产市场，2010又将面临些什么？ 2010市场态势预计 2010年国土部将出台的土地新调控政策包括：一、设置商品住宅用地面积上限：大城市最高不得超过20公顷；二、加大对房地产开发商两年以上不开工土地的惩罚力度；三、增加土地增值税；四、农村集体建设用地入市。 江苏省建设厅：领了预售许可证的商品房源必须一次性全部销售。 社科院发布09经济蓝皮书 明年房价下调成定局。2010年将延续2008年房市的低迷，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住型需求将更为谨慎。 相城区土地及供应将会持续放量，保持高增长，未来竞争更为激烈。 苏州政府有意向城北发展的新趋势正在形成。 如何建立融侨城区域标杆地位？ 我们深知本案需要解决的营销课题，不仅仅在于销售上的成功，更多需要在品牌发展战略上取得成功！ 商业课题解决前的门槛 区位认同度低 品牌认同度低 需要超越竞争对手 11月公寓TOP10 目前区域内销售别墅均为城郊项目，并不对本案构成威胁 区域竞争状况扫描 我们和合景不完全是竞争关系 为居者着想，为后世留鉴人本、内敛、追求卓越 苏州主城区 如何建立融侨城区域标杆地位？ 那么如何善用品牌的力量，树立区域高品质标杆认同呢？ THANKS!沟通时间 黑弧奥美·杭州 2010年元月 供应量增大，供需矛盾得到缓解。本月全市商品住宅新增供应56.64万方，成交量84.57万方，供求比为0.67，需求缺口面积约28万方。 小面积户型房源得到补给。从各面积段的供求状况来看，本月新增供应量较10月有大幅的增加，主要侧重中小面积的户型，特别是75-90平米的房源。 11月新增供应量明显增大，各个面积段的房源都得到补充，特别是75-90平米的小面积房源新增供应量明显大于本月的销售量，供求比为1.50。180平米以上的大面积物业新增供应量本月也比较大，供求关系也得到缓解。但是该类产品由于之前存量积压比较多，目前产品趋向消耗存量房源。 11月住宅市场呈现出“价升量跌”的局面。11月虽然新增供应量较10月有明显的增加，但是市场实际推盘量并不多，成交量也因此呈现下降的趋势，市场呈现出供不应求的状态。在价格方面，正是市场这种供不应求的状态，进一步的拉高价格。09年即将结束，购房优惠政策即将到期，市场购房热情比较旺盛，成交量和成交价格还将处于稳中有升的状态之中。 从各区住宅用地出让情况来看，相城区和吴中区体量比较大，分别占全市的35%和31%。相城区湖泊较多，吴中区山水资源丰富，区域生态环境较好，相城区日后将为度假休闲热点区。从这次拍地情况来，苏州休闲区域有意向北方向推进。 相城区未来的直接竞争对手是吴中区且体量较大，加之2010年本区域新增的竞争项目，本案竞争将十分激烈。 备注：以上均为住宅数据，监测时间2009年11月 97434.86 98529.55 164154.56 95454.66 281471.40 737045.03 销售总金额(万元) 7666 7145 7628 9681 10542 8714 成交均价 10.19 8.08 13.79 3.87 20.7 56.63 新增面积(万方) 1140 709 1030 346 1976 5201 新增套数 12.71 13.79 21.52 9.86 26.7 84.58 成交面积(万方) 1026 1154 16