房地产融资模式借鉴.docVIP

发达国家房地产融资模式借鉴2006年第11期 一、我国房地产融资传统模式存在的问题  我国传统的房地产融资模式主要是基于住房制度改革以及补偿过去住房投资不足的需要，而不是着眼于建立一个高效运作的制度安排。目前，传统融资模式存在的问题主要如下。 （一） 地产金融机构不健全 未形成一个有效的运行机制。运行机制的不完善导致参与房地产融资的机构少、商业银行自营业务规模小等问题，从而制约我国房地产业的融资效率。 （二）房地产业融资体系结构不合理 在融资规模持续增长的情况下，融资结构单一，方式有限且金融创新不活跃；特别是直接融资方式严重匮乏，而间接融资比例过大。 （三）传统房地产融资模式均有局限性且单一 目前存在的银行贷款方式期限较短，无法适应房地产周期的需要。企业债券多用于新建项目，利息高于同期银行利率，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求严格，多数的房地产开发商无法实现。 （四）法律法规不健全，影响融资工具的创新 有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 二、发达国家房地产融资模式的介绍 由于各国的经济增长速度以及资本市场形成的特点不同，形成了各具特色的房地产金融体系。根据融资模式的差别，发达国家房地产金融模式可以分为三种。 （一）证券化融资为主的美国模式 1．美国房地产证券化融资的特点 ● 公平、开放的住房信贷市场。美国实行的是消费者导向型市场经济模式，在资本市场上体现为金融机构参与的广泛性和美国私人金融机构占主导地位的美国房地产信贷市场这一特点。各种金融机构相互竞争，促进了信贷资金的良性循环和信贷业务的稳定发展。 ● 完善的市场体系，灵活的融资方式。美国房地产抵押贷款市场统一的贷款评估程序和标准以及各种担保机构，大大提高了房地产融资证券的信用，为二级抵押市场的发展创造了条件。住房储蓄、发放抵押债券等各种金融信用活动，增加了融资渠道，提高了市场效率。 ● 以住宅抵押贷款为主体的房地产金融市场。美国的住宅抵押市场是世界上最发达的住宅金融市场，是支撑美国建筑业和解决住房问题的主要金融市场。 ● 政府对于房地产市场的全方位调控。美国政府对房地产金融市场的干预，主要是通过法律、法规手段调节，同时建立相应的金融机构以确保住房信贷市场的健康发展。 2．美国房地产证券化融资渠道的构成  ● 房地产抵押贷款的证券化融资。住房抵押贷款证券化是房地产抵押贷款证券化的主要形式，最早发展于20世纪70年代的美国。美国发达的房地产一级抵押市场为抵押贷款证券化提供了基础，发达的房地产抵押贷款二级市场是实现抵押贷款证券化的关键。 ● 房地产投资权益的证券化融资。根据收入来源的不同，美国的房地产投资信托基金分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种基本类型，并衍生出伞形REITs（Umbrella Partnership REITs）和子REITs（Down-REITs）。 （二）储蓄融资为主的德国模式 房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向型经济模式的发达国家，这种经济模式推崇政府对市场经济进行宏观调控。德国是实行这种经济模式的典范，这种以社会导向为主的市场经济模式，体现在房地产金融市场上，表现为国家支持的住房金融机构占主导的融资模式。 1．德国储蓄融资方式的主要特点 ● 以专门经营房地产融资业务的金融机构占主导的房地产融资市场。在德国，专门从事房地产信贷业务的金融机构主要是建房互助储金信贷社、储蓄银行和抵押银行。 ● 住房储蓄融资体系采取专款专用、以存定贷和利率固定的经营方式。住房储蓄银行是专款专用这个体系的专门经营机构，资金的用途只能是为参加住房储蓄的居民提供构建住房贷款。以存定贷是指居民要得到住房储蓄银行的贷款，必须在该银行有相应的存款。利率固定是指住房融资体系的存款、贷款利率都是固定不变的。 ● 政府对住房储蓄实施奖励措施。德国政府鼓励民众进行住房储蓄，这种鼓励主要表现在奖励政策上，主要有住房储蓄奖金、雇员储蓄奖金和雇员资金积蓄款。 2．德国储蓄性的房地产融资渠道 德国居民构建住房的资金主要来源于三方面：一是住房储蓄和贷款，约占总额的50%；二是住房抵押贷款，约占40%；三是其他贷款和借款，约占10%。具体而言，德国房地产业的主要融资方式是：第一抵押贷款（固定利率贷款），第二抵押贷款（又称储蓄合同贷款），浮动利率的短期抵押或无抵押贷款，低息、无息