城市2011年房地产市场.pptVIP

无锡城市2011年1-5月房地产市场分析报告 二、整体市场情况 三、细分市场 1、按区域分析 2、按物业类型分 2、按物业类型分 2、按物业类型分 四、开发商动向（拿地、降价等） 五、市场现状总结/未来走势判断 * “锡十条”基调 1、新“国八条”的配套政策， 2、新“国八条”地方的执行细则； 3、“限购”、“限外”、“限流通” 4、缩需求，促供应 5、严防房价过快上涨 一、政策分析及导向 “锡十条”具体内容 一、认真贯彻落实国家、省及我市有关财税、金融、住房保障等方面的最新政策，于一季度公布年度新建住房价格控制目标。 二、严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 解读： 自去年的“4.27”后，无锡的银行基本都实施了首套房首付三成。今年“国八条”以后，各银行都执行了对第二套房贷款的首付提高至六成，一些银行把二套房贷款利率提到了基准利率的1.1倍，还有一些银行干脆不给二套房放贷了，三套房房贷悄悄停了。原先个别银行利用政策时差等“打擦边球”的情况，现在也基本不存在了。同时文件并未规定社保缴纳必须为连续缴纳，目前还有待市社保部门进一步规范。出台的限购细则只是把“国八条”细化，同时也对无锡的房地产市场规范化。 三、调整住房公积金贷款政策。职工家庭首次使用公积金贷款购买住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。职工家庭首次使用公积金贷款购房套型建筑面积低于120平方米，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的，允许其办理第二次公积金贷款，第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率为同期首套公积金贷款利率的1.1倍。停止向三次（含）以上申请公积金贷款购买住房的职工家庭发放公积金贷款。 解读： 公积金停发第三套住房贷款，让无锡实现全面“限三”，除“国八条”的基本要求外，在大面积的首套房上，无锡增加了“贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房”这个前提，而如何认定“改善居住条件”，是以总价论，还是以面积论，仍有待确认。 　 四、严格执行相关税收政策，加强税收征管。自2011年1月28日起，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 解读 将已执行的政策打包进“锡十条”，对转手交易的住房由差额征收变成全额征税，使得已有多套住房的市民“变现”成本增高，降低了住房的流通率，增加了投资成本，也在一定程度上打击了投资客户。 五、限定居民家庭购房套数。暂定对已有１套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。暂定对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。 解读： 此条为此次“锡十条”的核心，杀伤力最大。从需求层面进行压缩，这将使得很多购买住宅防通帐的客户彻底死心。需求层面将大大被压缩。 与其他城市的限购令不同，无锡除“国八条”的“标配”外，还有一个非常本土化的“人才”特别通道，以及针对违规交易设立的“不予办理房地产登记”杀手锏。对此，“人才”的认定也是个焦点，这个“高层次”，究竟是认高学历，还是认高职位，还是其他，也有待明确。22日市房地产交易中心的工作人员称，他们已知道了无锡限购的消息，但具体细则还不清楚，因此2套以上住房的业务并未停办。 六、加大土地供应及清查力度，增加普通商品住房有效供给。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。土地出让时应明确地块中小套型住房的建设比例。 七、大力发展保障性住房，加快推进保障性安居工程建设。加快建立和完善公共租赁住房保障制度，切实做好公共租赁住房规划、建设、筹集、供给和管理工作。加大保障性安居工程建设力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 解读： 无锡的土地供应