房地产私募基金简介.pptVIP

* 电话： (86 21) 5115 0298 传真： (86 21) 5115 0398 网址： 地址：上海浦东南路256号华夏银行大厦14层 邮编：200120 房地产私募基金 相关问题简介 目录 一、背景简介 二、房地产私募基金的投资 三、房地产私募基金LP 四、项目案例 五、几个法律问题 六、税收 * 一、背景简介 * 银行贷款 委托贷款 信托融资 上市 债券融资 票据融资 房地产基金 （一）中国房地产企业融资渠道 （一）中国房地产企业融资渠道 * 开发商在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金。在拿到土地后和国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证，可以土地为抵押向银行贷款，从而获得工程建设资金和流动资金；在土建环节，将成本转嫁给建筑承包商带资垫付或者仅付少量建设资金；房屋结构封顶、取得预售许可证后，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。从整个过程看房地产开发企业自有资金很少，大量仰仗银行贷款，房地产企业资产负债率一直处于高位。 国内的地产融资主要依靠贷款，据统计，在2010年之前，我国房地产开发企业的资产负债率在75%左右。 （二）REITS国内试点 * 三个试点城市： 北京 上海 天津 人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》 二、房地产私募基金的投资 * 土地整理：城乡建设用地增减挂钩、土地综合整治 一级开发：土地收储及前期开发 二级开发 二、房地产私募基金的投资 * 基金介入 基金介入 基金介入 土地投标 拿到预售证 结构封顶 拿到四证 拿 地 缺口一： 启动资金 缺口二： 四证未全，银 行不发放开发 贷款 缺口三： 项目未封顶， 银行不发放按揭贷款 三、房地产私募基金LP * 高净值个人 信托 私人银行 保险资金 社保基金 地产公司 四、项目案例 * * 1 交易项目 ××主城板块住宅开发项目 2 基金实缴规模 人民币7.51亿元 3 存续期 周期不超过3年。其中： A类优先受益权5－6亿元，2年; B类普通受益权1.5－2.5亿元, 预计5年（ 有权在三年期满选择退出 ）； 4 各方出资 财务投资人出资7.5亿（分A类和B类），享有对被投资项目的优先分配权； 基金管理公司出资 100万元，次级； ××地产公司（××城集团全资子公司），承诺在项目公司层面以股权及债权形式出资不少于7.5亿（实缴7.5亿）。 5 基金投资进入方式 基金收购项目公司的35%股权（具体比例待项目开发计划确认后核对）； 基金向项目公司提供股东借款；1、2两者总计7.51亿元 6 基金投资期间管理方式 基金存续期内由××负责投资开发和租售物业； 基金对项目公司的资金、财务、经营、印章等事项进行监管； 基金将视情况,委派董事、财务总监及项目人员，参与项目公司的经营、财务等事项的管理。对被投资项目的重大事项，具有一票否决权。 四、项目案例 * 7 基金投资期间风险控制方式 ××以其对项目公司持有的全部股权为项目公司及其自身履行相关义务向基金提供质押担保； 作为项目公司的股东,××承诺： ①在基金完成对项目公司的股权和债权投资后，××总投入项目的资金不低于人民币7.5亿元； ②××对项目公司投入形成的部分债权（部分债权=7.5亿元-××实际投入的注册资本）劣后于基金对项目公司持有债权的实现；超出此部分的债权，无需劣后； ③基金对项目公司后续运营所需资金无追加投入义务，项目公司的后续经营所需资金由××负责解决； ④基金允许项目公司以土地抵押申请银行开发贷。 8 基金投资退出方式 基金存续期间，由地产项目的销售回笼款，分期归还基金对项目的借款、投资款及相应利息或收益； 基金存续期满，基金的债权及股权，可通过债权及股权评估转让、项目清算、归还借款等方式，以实现基金的退出。 四、项目案例 * 9 投资回报 优先级投资人：预期年固定回报12%，每年分配一次（当年的收益无法支付固定回报时，由××或××城集团补足）； 普通级投资人：预期年基准回报10% +超额收益分成； 超额收益分配：对超过年10%以上的部分，投资人提取超额收益的80%； 普通级投资人预期总收益： 15%/年（静态收益）； 基金总体收益预期：13%/年（静态收益） 10 GP GP由上海ⅩⅩ股权投资管理企业（有限合伙）及其指定的第三方专业机构一起担任。 11 GP管理费用 基金设立开办费：基金规模×3%; 基金管理费:基金规模×2%×基金年限，每年第1个月提取； 超额收益分成： 20% 12 基金托管费 基金托管费0.1%/年 四、项目案例 * 13 基金运营费用 基金第三方独立审计、法律顾问费、印刷费、基金收入税收