小产权房暗战土地收益.PDFVIP

“小产权房”暗战土地收益 《中国新闻周刊》 2007 年 7 月 23 日 在房市中，小产权房如同一条鲶鱼，引发了市场的震荡。而它所带来的土地收益分配重构， 是它命运多舛的根源 ★本刊记者／刘彦 谢良兵 “要买 85 万的二层小楼或者三合院要趁早，看房的人太多了。” 当记者来到北京市昌平区崔村镇香堂村时，这里的一位售楼小姐用不太热情的口吻介绍 说。在她的嘴里，即使来者是村里的最高长官——村支书张文山，要买这房子也绝不打折。 香堂村自 1998 年以后，有许多北京名流陆续涌入，甚至有一些还是演艺界明星、艺术 家。在这里，卖房最火的时候，一天能卖出十几套，甚至曾经创下一个月内售出 100 多套的 纪录。 热销的原因并不难理解——这里的房价只有周围同类地段正常房价的三分之一甚至四 分之一。香堂村出售的就是所谓“小产权房”。在这里购房的业主，也只能拿到一份“乡产 权”的产权证。 像香堂村这样大肆销售“小产权房”的，在北京绝非少数，房山、通州、密云、顺义等 京郊区县，皆有小产权房的踪迹。 事实上，在北京迅速扩张其城市化半径的早期，“小产权房”就已经现身其中了。 小产权房的渐进 早在 1994 年，香堂村就已经开始出售 200 平方米大小的村建别墅，售价为 5 万元一套， 2003 年时售价是 27 万元。而如今，这里一套别墅的售价已经暴涨至 85 万元，尽管如此， 仍较周边的大产权房有鲜明的价格优势。 13 年间，香堂村陆续开发了 10 个这样对外销售的小区，几乎与北京市内房价上涨保持 着同步，小区的建设从早期零散的满足少数人对此地自然环境、山水风的个性需求，转型为 成熟的商品住宅的开发建设。 像香堂村这样，在荒地上建造的对外出售的小产权房，是北京小产权房最为多见的形态。 这一类小产权房的出现，可谓村集体在土地增值开发上自利意识的萌芽。 在村集体自主开发之外，引入外力直接开发农村集体土地的小产权房案例也开始出现。 1998 年，北京市国林科农有限公司租用了昌平区北七家镇东三旗村的农民土地，换得 该土地 50 年的使用权。随后国林科农在这片租用的土地上开发建设了王府家庭农场别墅区。 开发之初，一套占地 1 亩左右、住宅建筑面积约 300 平方米的两层别墅小院，价格在 30 万元左右。而如今，这里的二手房交易价格已经达到 150 万元一套。但可以参照的是， 在北京著名的“玫瑰园”小区，这样建筑面积的别墅，价格应高达 1000 万元。 2001 年，王府家庭农场二期因“土地占用耕地”而被违法公示，建筑面积约 3 万平方 米的 174 栋别墅二期工程被当即拆除。但项目一期的住户被默许继续在这里居住。王府家族 农场的物业管理人员还明确告诉记者，他们可以替有购房意向者在小区内寻找二手房源，只 不过使用期限只剩下 41 年(使用期限从 1998 年起算，已经过去了 9 年) 。 大约在这个时候，北京小产权房的二手交易市场渐成规模。 伴随着北京城市化进程的加速，大小产权房混合开发的情形也在北京出现。这一次参与 开发的主体也更为特殊。 2005 年，兰玉明当时还是北京市海淀区四季青乡大清村的村民，他原来居住的村落土 地被国家征用开发，开发商是永泰房地产。在这块土地上兴建的“郦城长清园”，成了兰玉 明新的居所。但与其他业主不同的是，兰玉明所持有的房屋产权证并非国家颁发的产权证， 而都是由四季青乡颁发的。根据记者的调查，类似兰玉明这样的回迁户在“郦城”有 2000 多户，分住在 12 栋楼，所持的均为乡颁产权证。 造成如此情形的原因很简单，“郦城”建设开发用地并非全部经过国家征用转性，因此 才会诞生这样同一片土地、同一个开发商、同一个房地产项目，却持有不同产权证明的怪现 象。 显然，仅仅一纸文书，并不会改变从获得土地、平整土地开始这一栋栋大楼的开发成本，巨 大的价格差异，也绝不仅仅只是对于产权的认定。 在小产权房出现之前，城市房地产土地开发如果用的是原农村集体土地，须经如下手续： 首先，该地必须符合该市的土地利用规划，并先由国家征收，转为国有土地，再由国家出让 给开发商，开发商开发建设后再出售给购房人。 现有建设用地的审批权属于市、县人民政府，土地收益也属于市、县人民政府。 根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，城镇商品房预售，应当符合下 列条件：(一) 已交付