国际城项目商业定位与产品优化方案.ppt

商业功能定位 作为综合性的主题商业街区，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。 项目整体 商业功能 休闲功能 文化功能 娱乐功能 保健功能 餐饮功能 社区公共 服务功能 购物功能 经营档次定位 根据合肥实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目商业应为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为： 中档，局部高档 项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足合肥市更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。 目标客户定位 1、目标消费群体 主力消费群 主要居住在项目所界定的商圈内 收入水平高、消费能力强 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主 本项目业主为其主要消费群体之一 表现为经常性消费为主 次消费群 居住在以上商圈之外的次辐射地带 消费能力强 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口 间断性消费，可能1个月来2-3次 目标客户定位2、投资客户 主要投资客类型如下： 合肥市区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等）； 项目周边经商小业主（也可自用）； 淮南市投资客及其他。 目标客户定位 3、经营者 本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以投资者为主、经营者为辅。 主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：必胜客、STARBUCKS、上岛、名典、花园咖啡等 品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店、7-Eleven等 独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户 业态定位 定位思路—— 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 案例分析——上海新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20％ 餐饮 零售/服务 艺术休闲娱乐 22家，其中11家为欧美风味 24家，主要为工艺品、饰品、家居用品 12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等 35－40％ 35－40％ 20－25％％ 1.2－1.4万 1.2－1.4万 0.7－0.88万平米 北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平 南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。 餐饮 零售/服务 艺术休闲娱乐 37％ 45％ 18％ 0.82万平 1万平 0.4万平 业态重要影响因素 本项目商圈业态现包括大卖场、综合超市、电器城、专业店、专卖店、便利店等，项目南北近距离内（500M）各有一个大型超市，按业态统一性与互补性原则，上述业态中除了集中式超市以外，应是本项目业态可选择的构成内容； 按城市规划，马鞍山南路是合肥城市东南入口重要的南北向景观大道，本项目处于景观大道春夏秋冬景区沿线的中间地带，可以形成特色休闲商业街；因此建议为以休闲、文化娱乐、餐饮及社区配套服务的特色商业街区。 按潜在客户需求，应该以商业街（商铺）为主、满足自营需要的业态。 通过对沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储等商家之选址条件的评估，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的可能。 通过上述分析，本项目业态定位于： 综合性特色商业街，主要包括专卖店、专业店、便利店等，并可以考虑设置小型生活超市（相对独立，差异化经营）。 项目商业功能布局设计原则 1．提高日均吸引人流 对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。 对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人 充分利用地缘优势，将五一路、中山路、黄兴路南北两侧人流最大限度地引导到本项目来。 2．延长顾客人均停留时间 对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对夫妇等。 对非家庭购物：本地人（可玩、可看、可吃、可买）； 外地人（可玩、可买、可看、可吃、可住）。 3．提高顾客消费率 通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的购买欲望。 4．提高日均销售额及利润 采用多元化的价格策略，做到： 平价商品：坚持薄利多销 中档价商品：想买的――能买到――价格适中 高价商品：品牌、精品，货真价实 满足写字楼商业配套功能为主的零售、服务店铺，因为后期推出，也可视前期运作情况调整业态规