世联深圳东方银座国际公馆营销策略总纲2009.ppt

至09年底，区域内竞品存量不大,主要竞争对手是阳光玫瑰园的第三批推售单位,约900套 《深圳市城市总体规划（2007-2020）》草案中提出“一个城市，两个中心”的规划构想，项目所处的前海片区位于规划的前海中心内 中心区的规划利好为前海片区带来了良好的发展前景 前海片区形象得到了升级空间，经济发展 前海区域价值 由深圳主流住区向新兴城市核心区转变 市场占位上我们是补缺者，小户型在全市范围内具备稀缺性，有利于全市范围内客户资源的占领； 策略上我们要做挑战者，改变游戏规则，跳出前海区域“大社区里的小户型”这种价值模式，打造差异化的核心竞争力,并通过展示体验将核心价值诉求传递给客户，以获得客户的认同 他们拥有骄人的学历背景， 在外企、IT、航空、贸易等高收入行业工作 他们工作繁忙，压力大，但收入颇丰 他们有钱，同时又有趣味 追求时尚，追求新潮， 有主见，有品位 爱自己 在他们眼中，钱不是用来存的，是用来花的，意义在于满足自己的爱好和对生活的享受 对自己的人生未来充满信心 出差与加班是家常便饭 经常做空中飞人 时间对他们而言是非常宝贵的 外出住酒店 酒店对他们而言 意味着便捷、服务、享受 意味着对时间的节省 对财富有一定的炫耀心理 努力打拼，为了事业上更进一步的上升 充满朝气和活力 爱好广泛 懂得休闲和放松 常去KTV、酒吧、电影院、咖啡厅、瑜伽馆，缓解压力 喜欢旅游、读书、运动和摄影，充实自己 对时尚的东西非常关注 对喜欢的东西不会吝啬 拒绝模仿，喜欢创新，喜欢与众不同 在意别人对自己品位的评价 本项目营销成功的关键在于抓住东方银座酒店品牌，充分挖掘和打造“差异化”价值，通过酒店品牌支撑所带来的品位生活享受吸引客户，树立都市品位生活新代言的形象 价值突破模型 高品质产品形象展示服务形象展示 “银座生活圈” 客户会成立目的： 首先是营销目的，其次是客户维系目的，长远来看对品牌建设有益。 营销目的——通过客户会实现圈层营销，最大限度拓展客户渠道 ——以客户会为载体，连接东方银座酒店与国际公馆项目，让客户真正体验到东方银座酒店给项目带来的差异化价值 ——通过刊物宣传、活动组织等形式让客户认同项目的附加价值，认同项目的品位人居文化和人性化的服务关怀，从而增加客户的购买欲望 ——作为创新的蓄客和洗客手段，贯穿项目始终 客户维系目的——出于“银座公馆”系列品牌建设的考虑，该客户会可以持续运营下去，达到培育客户忠诚度，实现重复购买的目的。但这一目的的实现需要设立专门的机构组织，并投入一定的成本才能运作起来。 品牌建设意义——当客户会持续运营并且口碑良好时，随着银座公馆系列的开发和客户会的不断壮大，必然会给项目品牌以及开发商品牌带来美誉度。 2009年营销推广节奏安排 第一阶段重点 围绕“银座生活圈”进行概念炒作 拔高项目形象和调性 第二阶段重点 渠道为王， 立足南山，放眼全市，广泛蓄客 在此过程中进行项目价值点的深入渗透 案例：金地地产在购物公园地铁站的整体包装 第三阶段重点 样板房开放、发售信息释放 洗客认筹 推动团购 汇报结束！谢谢！ 世联地产东方银座项目组 2009.5 不需要过多的摆设，但通过典型的元素，以绘画或挂画等形式展现不同功能区域的生活场景 让房子发生故事 清水样板房 突破·亮点： 示例：客厅主题—浪漫晚餐/欢乐聚会 要点： 1、客厅内摆设一张餐桌，铺设雪白的桌布，桌子上摆放红酒瓶/酒杯等模型； 2、客厅墙面挂画/绘画，可以根据房间摆设设定一个聚会场景或者二人浪漫世界场景 示例：书房—家庭影院/休闲阅读 要点： 1、摆设一张书桌，一盏温馨的台灯，一杯咖啡(可以用模型) ； 2、挂画/绘画，设定休闲阅读场景 或者摆放投影仪和电脑模型，放置一个舒服的小沙发，墙面重现经典电影画面 展示要求： 如果不能完全完工，则要求做到部分全景展示 到位时间：12月初 体现项目特质，时尚，休闲，给客户留有交流空间 内庭院 突破·亮点： 架空层体验关键点：泛会所主要设施到位，客户可以使用体验；水吧物料及服务人员到位 泛会所主要功能区域：健身区域、游泳池、商务中心（含图书馆和水吧）、棋牌室、桌球室 到位时间：12月初 泛会所的展示+体验 架空层 突破·亮点： 有一种生活，叫东方银座 如同五星级酒店水牌版的精致统一，随处可见 强调设计感和材质的质感，彰现高端项目品质 可采用大理石，加镂空金边处理，体现设计感；部分采用定制标识，体现细节品质。 如图： 到位时间：9月中旬 导示标识 突破·亮点： 有一种生活