世联_海航地产兴隆项目入市时机研判.ppt

海航兴隆项目入市时机研判 海航兴隆项目入市时机研判专题思路 中国房地产正处于行业周期与宏观调控周期的重合，以及国际经济金融周期的共振 08年8月以来，美国次贷危机波及整个金融领域，金融风暴拖累全球股市大幅下挫，金融机构市值大幅缩水 进入8月，由于资产质量不断恶化、亏损严重、资本金不足等原因，多家重量级金融机构濒临破产窘境 雷曼兄弟申请破产保护，美林被美国银行收购，两房及AIG被美国政府接管，高盛与摩根斯坦利转型为银行控股公司，摩根大通收购华盛顿互惠银行，掀起全球金融市场新一轮动荡，导致全球股市大幅下挫，部分金融市场（如俄罗斯）被迫暂停交易。 次贷危机爆发以来，主要金融机构总市值大幅缩水 截至2008年9月29日，9家公司总市值较2007年7月以来高点平均缩水幅度达80.7% 金融风暴令投资者避险情绪加剧，市场流动性极度紧张 美国国债收益率下滑明显 大量避险资金涌入国债市场，加上联储不断向市场提供流动性，令各期限国债收益率持续下行，短端收益率下跌明显，3个月国债收益率一度达到0.14%的历史低点 信用利差迅速扩大，各主要投行CDS价格大幅攀升 投资者恐慌，市场不懂行处于高位 市场流动性明显趋紧 最新Ted Spread大幅攀升超过350基点，迫使全球央行不断向金融体系注入流动性 美国房地产市场的调整是本次次贷危机的根源 2000年美联储大幅降息导致房价大幅上扬 2000年美股IT泡沫破灭后，美联储大幅降息以刺激经济，导致房价大幅上扬，借贷双方的风险意识日趋薄弱，浮动利率贷款及优惠贷款的占比不断提高； 2004年以来17次加息，成为本轮危机发展的根源 使得房价自2006年起止升回落，抵押贷款违约率也显著飙升，成为本轮危机发展的根源 随着CPI的持续走高， 08年后中国进入非常明显的“负利率时代” 前3个季度中国经济增长继续大幅放缓，导致钢铁等房地产相关行业严重损失 前3季度GDP增长率02年后首次低于10%；许多经济学家目前预计，中国明年的经济增长率将进一步降至8%，这将是中国自亚洲金融危机爆发以来的最低水平 较上年同期增长9%，增速低于第二季度的10.1%和第一季度的10.6%。 中国经济明显受到通货膨胀、负利率，消费低迷，投资及出口抑制等因素严重影响，从过度依赖出口转向内需，可能是对中国房地产最大的利好 金融危机影响下，客户投资市场信心不足，情绪悲观，多处于观望状态 通过对比房地产市场、股市以及CPI，房地产比股票更具有保值和抵御通货膨胀的风险 在通货膨胀期间住宅资产同时升值，而股票资产收益率与通货膨胀率呈现相反的走势，房地产比股票明显更具有保值和抵御通货膨胀的风险 中国的住宅投资占经济的比重比美国大，07年这个数字已升至国内生产总值(GDP)的10%，而美国的这个比例为4.6%。 但房地产给金融体系带来的风险似乎比美国小。 住房抵押贷款占中国各银行贷款总额的12%，对开发商的贷款占7%。而根据渣打银行(Standard Chartered)的数据，在美国，房地产相关贷款占商业银行贷款的50%以上。 房地产根本上是金融问题，解决中国房地产问题首先便是国家从金融层面重树客户市场信心的问题 各国紧急对抗金融危机四大举措：银行国有化、降息、改变监管措施、注资 美联储、财政部针对金融危机的不同阶段从虚拟经济到实体经济采取全面调控 美国调控房地产典型案例：政府接管房贷美与房利美 随着抵押贷款违约率持续上升，两房持续亏损，资本金大幅萎缩，最终被政府接管 2月29日，房贷美宣布第四财季亏损24.5亿美元；8月6日及8日，两房分别宣布二季度亏损23亿美元和8.2亿美元 公司股价持续下滑加上评级被大幅调降使得两房在市场上融资十分困难：7月1日，房贷美未能实现筹资55亿美元的目标；8月28日，两房通过短期债券以较高的利率融资30亿美元 9月7日，美国财长保尔森宣布向两房分别注资1000亿美元，美国政府正式接管两房 美国7000亿美元救市计划的肯定与否定直接带来股市以及大宗商品价格的上扬和回落 受7000亿美元救市政策，美国股市大幅反弹，同时原油价格价格显著上扬 9月19日，受7,000亿美元此利好消息刺激，美股一度大幅反弹，标普500指数连续两个交易日上涨4%以上，国际原油价格亦因市场忧虑救市政策或将增加美国财政赤字及推升通胀而显著上扬； 由于7000亿美元一度受挫，美股三大指数大幅回调，国际原油等商品价格也显著回落 由于9月29日美国众议院投票否决财政部7,000亿美元救市计划，市场信心再度崩溃，美股三大指数大幅回调，国际原油等商品价格也显著回落 金融危机影响下，中国宏观经济面临下行的风险 受全球经济增长放缓以及前期大宗商品价格上涨推升全球通胀的负面影响，国内宏观经济增速面临较大下行风险 全球经济放缓对国内出口企业的需求产生了明显的