宁波世贸广场住宅定价建议报告2010.ppt

世贸广场住宅定价建议报告;前言 本报告着眼2010年房地产市场宏观走势，结合宁波大市商品住房价格格局与区域市场竞争项目走势，旨在对本案第一批房源的预售价格进行相关建议，以供贵方参考。;宏观环境; 近期政策解读; 宏观经济解读;2010年宁波拆迁量; 宁波房产新政;节后市场出现回暖迹象，成交量增长迅速； 1、2月份作为市场淡季受政策影响开始显现，再加上春节长假影响，市场观望气氛严重成交量出现短暂低迷；节后第一周，市场回暖明显成交量出现大幅增长，逐渐恢复正常水平；;拆迁预期使成交量持续放大，市场回暖趋势明显 1、2月份作为市场淡季，受政策、春节长假影响，市场成交量出现短暂低迷； 节后市场逐周回暖，成交量呈现大幅上扬趋势；; 2009年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约33.6万平方米，2010年此列住宅项目的后续推盘体量约有267.5万平方米；2010年宁波市四区合计供应量将达到301.5万平方米。 ; 从历年供应量来看，301.5万方的预计市场供应量较以往有所减少，实际供应量更可能由于市场短期的不确定性，而低于这个数字；由于价格高筑，未来住宅市场以高端项目为主，供需不平衡现象将更为明显。;;;;09年，住宅高价地比例上升，高端市场压力巨大; 一般高端住宅比例占总量的20-30%左右，而根据09年土地成交的情况来看，此比例已达到50%以上。;宏观政策旨在促进市场稳定发展，控制部分城市房价虚高势头； 外贸经济持续回暖，整体经济形势看好； 市区大量拆迁，带来新的市场需求； 应对新的预售政策，营销策略需快速调整； 未来供应量以高端项目为主，供需不平衡; 预计2010年下半年，在政策走向与市场供应的双重压力影响下，宁波高端住宅市场竞争激烈，而中低端项目市场空缺较大，对于市场我们应保持谨慎乐观的态度。;微观市场;镇海 板块;自09年1月份到2010年的2月份，镇海市场出现了“M”型销售走势。由于近期市场不稳定，在价格不断上升的同时，区域销售数据在10月份达到峰值后迅速回落，后市不容乐观。;从镇海区09年成交的土地楼面价来看，未来1-2年区域销售项目的起价在9000元/平米以上，高端项目频出，使区域价格跃上新价值平???，随之也带来了巨大的竞争压力。; 2009年 镇海区开盘项目明细 ;2010年1-2月 镇海区商品住房成交明细; 销售价格较为平稳，销售量自11月初后下降明显，北岸公馆开盘后成交量短暂出现回升，后期下降明显；; 销售价格呈平滑曲线下探，但幅度很小，销售量自11月初后逐步下降。; 12月27日北岸公馆 （1号楼）开盘发售作为保亿·风景九园二期最后一批150套精装修房源。 开盘房源：150套 户型面积： 69-120平方米（主力户型68.64㎡、95.34㎡、120.29㎡） 价格情况：11000元/平方米（其中装修1500元/平米） 实际白胚价格：9500元/平米 销售情况：截止3月7日，已备案销售95套，备案销售率63%。;将于3月底推出三期首批房源，17-22#共计900多套房源； 开盘房源：900多套 户型面积： 84-136平方米（主力户型84㎡、87㎡、90㎡、 136㎡ ） 价格情况：高层均价9000-10000元/平米、多层均价11000元/平米 近期动态：3月10日起，3期“两万变四万”认筹活动开始。; 1月31日首推5幢高层精装房源，共计447套，面积为89、158平方米； 均价：15000元/平方米（包括装修1500元/平米） 小面积（89m2）：均价13000-14000元/平米 大面积（158m2）:均价 15000-17000元/平米 销售信息：开盘后2周，实际去化率不足20%；低楼层的90平方米户型；由于总价低，去化速度较快。 ; 08-09年住宅性质土地成交未开发体量约有71万方，其中项目所在板块潜在供应量约11.3万方，加之已探明住宅体量，未来二年内供应量约31万方，市场竞争压力较大。;宏观环境有短期变化的可能性 节后市场出现回暖迹象，成交量恢复到正常水平 消费者在房价高筑后，观望情绪浓厚 未来市场供应量逐步加大，后市不容乐观;产品定价策略; 由于保亿.风景九园为本案直接竞争项目，另一方面，其前期又推出北岸公馆高层项目，其产品定价策略具有参考意义。;保亿.风景九园（1号楼） D户型 01、08户型 建筑面积：120平米 户型：三房二厅二卫 均价：11500元/平米 装修：1500元/平米 实际白胚价：10000元/平米 位置：边套;边套大户型--实际去化情况;保亿.风景九园 F户型 04、05户型 建筑面积：95平米 户型：二房二厅一卫 均价：11000元/平米 装修：1500元/平米 实际白胚价：950