江苏淮安龙昊展鸿方安项目调研及产品分析沟通方案2010.ppt

一层商铺划分： 三、业态划分 25-40平米临街铺 25-40平米临街铺 25-40平米单铺 25-40平米单铺 80平米整铺 服装、鞋类、饰品、品牌店等散铺 80 40 一层:服装、鞋类、饰品、品牌店等散铺 80平米单铺 200平米整铺 二层商铺划分： 美食广场、特色餐饮、快捷餐饮连锁 80 200 二层：美食广场、特色餐饮、快捷餐饮连锁 三层商业分布： 80平米商铺 500平米商铺 200平米商铺 娱乐街区；茶社、咖啡厅、健身房、电玩城等 80 200 500 三层：娱乐街区；k歌厅、健身房、电玩城等 （1）直销 销售人员直接与目标客户联络，一对一，最有效且最直接。 需要准确找出目标客户群，有针对性地销售 优势：推广成本低，迅速收回资金 劣势：出售价格相对低廉，范围浅，形式守旧单一，开发商丧失了商业地产升值带来的巨大价值。 四、销售形式建议 1、销售方式举例及优劣势分析 （2）整体出租 将商铺整体出租给商家，然后全部划分成小产权铺位，以一定的年回报率销售给投资者。 若主力店，不愿意购买，只希望租赁，采取这种方式。 优势：销售速度快，铺位价格相对较高 劣势：租赁商家支付的租金与开发商支付给业主的回报存在差距，开发商压力大。 （3）带租约销售 投资者买下商铺后将物业回租给开发商经营，适合以投资者为主要目标客户的项目。 租金标准（返还率）一般以成交额的一定比例确定（如每年8%-12%），返租期通常是3年或5年。 在上海和杭州等地基本采用3年8%/年或5年8%/年对投资者进行返租销售。 劣势：开发商信用风险较高，视地区租金额限制。 优势：投资者租金收入稳定，统一经营有利于旺场，最受开发商和投资者欢迎。 （4）保租营销 投资者购房申请按揭（通常是5成），首期款无需全额支付，只需支付首期款的一部分（通常是1-2成）。 商铺被委托给开发商代理经营四至五年，开发商应付租金用于抵扣买家余下未付的购铺首期款。 委托经营期期满后开发商将商铺交回买家自行经营管理。 优势：便于开发商实施统一经营刺激成交，加快商铺销售实现。 劣势：其保租期内，对招商造成一定压力。 2、销售方式建议 综合各种销售方式的优劣势，同时结合项目的产品特征，我司建议应采取以下销售方式： 业态 铺位面积 比例 销售方式 服装、百货 25-40平米 30% 直接销售 餐饮 80平米 20% 直接销售 200平米 20% 直接销售、带租约销售 500平米 30% 带租约销售 商铺的销售可以采取直接销售和带租约销售结合的形式，在后期商场运营时，需要引入商业运营管理公司对商场进行管理。 管理公司 发展商 租赁者 （商家） 投资者 （买家） 租金补贴 投资回报 租金 销售款 1、对于投资者：月供≤月投资回报，首期款≤一次性投资承受能力，回报稳定安全 2、对于租赁者：经营利润＞＞租金，低租金进场 3、对于发展商：售楼款=成本（包含推广成本）+较好的利润+租金补贴 4、对于经营管理公司：租金+管理费+租金补贴=投资回报+公司运作费用+合理利润 现代商业利益平衡模式 3、后期管理模式 商铺销售客群 扩大经营者 连锁加盟商 首次投资自营散户 富士康等集团员工家属 其它投机者 关注点 1、项目投资潜力； 2、项目规划设计； 3、项目定位； 4、业态组合； 5、优惠政策； 6、项目经营管理模式； 7、项目价格； 8、景观及照明； 9、工业园区发展前景； 10、项目的后期推广力度； 投资客 五、客户定位 消费客群 开发区员工及其家属 就近消费的便利性，有利于项目塑造 成为区域性经济中心， 此类消费群体将是项目主要群体。 辐射附近居民 城东花园，徐杨镇等原始居民 是项目第二大消费群体。 市内居民 特色美食定位吸引市内 追求时尚的一群人。 相邻县、市有车一族及过路客 慕名前来消费的人群。 办公出路 一、产品概念建议 二、面积段划分建议 三、客群分析 写字楼 一、产品概念建议 外立面：现代、时尚、大气 内部设施：简约、新技术运用 二、面积段划分建议 经调研，写字楼市场中，主力面积段大致在100－300平米左右。故我司建议，本项目写字楼的面积段划分如下： 面积段 占比 110平米左右 50% 170平米左右 25% 250平米左右 25% 面积划分 250平米左右 170平米左右 110平米左右 110平米左右 三、客群分析 自用型 购买用途 投资型 以中小企业、私营业主为主要对象 对商业地产有一定认识 具有一定的经济实力 看重周边环境和交通 有一定经济实力的投资客 成长型或服务型企业 写字楼客群 主力客群 辅助客群 酒店出路 一、产品概念 二、销售形式建议 公寓式酒店 一、产品概念 特点： 一，它类似于公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，有厅